재건축 조합 “환수제 피하자” 세밑 속도전… 뒤탈 날라

7일내 관리처분 신청해야 면제
반포주공1·한신4지구 등
주내 줄줄이 관리처분 총회
미성크로바·진주 어제 마쳐

충분한 의견 수렴 없이 강행군
조합원간 갈등 불거진 곳도

내년부터 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 연말에도 서울 강남권 재건축 아파트 단지 조합들이 분주히 움직이고 있다. 내년 1월 2일까지 조합이 관리처분 인가를 신청하지 않으면 조합원 1인당 많게는 수억원대 부담금을 물어야 하기 때문이다. 하지만 충분한 검토 없이 환수제를 피하고 보자는 식의 속도전에 따른 부작용을 우려하는 목소리도 나온다.

25일 부동산업계에 따르면 올해 ‘강남 재건축 최대어’로 꼽히는 반포동 ‘반포주공1단지’(1·2·4주구) 재건축 조합은 26일 관리처분 총회를 열기로 했다. 28일에는 잠원동 ‘한신4지구’가 총회를 연다. 성탄절인 25일에는 서울 송파구 미성·크로바 아파트 재건축 조합과 송파구 잠실 진주아파트 재건축 조합이 각각 총회를 열었다.

앞서 잠원동 ‘신반포13차’ ‘신반포15차’, 반포동 ‘신반포3차·경남아파트’, 방배동 ‘방배13구역’ 등이 이미 관리처분 인가를 신청했다. 서초동 ‘신동아아파트’ 조합은 지난 22일 관리처분 총회를 개최했다. 재건축 총회는 조합원 참석이 쉬운 주말에 열리는 게 보통이지만 환수제 부활이 코앞으로 다가오면서 사정이 달라졌다는 게 업계의 분석이다. 연내 관할 구청에 관리처분 인가를 신청해야 환수제 적용을 피할 수 있어서다. 총회에서 관리처분계획안이 의결되면 조합은 대개 1∼2일 안에 관할 구청에 인가를 신청하게 된다.

재건축초과이익환수제는 재건축 사업으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 추진위원회 구성부터 준공 때까지의 평균 집값 상승분에서 해당 지역 평균 집값 상승분과 개발비용(조합 운영비 등)을 뺀 금액에 부과된다.

만약 반포주공1단지(1·2·4주구)가 환수제를 적용받게 되면 조합원 1인당 세금을 합쳐 3억원 이상의 부담금이 발생할 것으로 추산된다. 잠실 미성·크로바와 한신4지구의 경우 가구당 각각 4300만원과 8000만원을 반납해야 할 것으로 보인다. 강남의 한 재건축 조합 관계자는 “조합원들 사이에서 환수제를 일단 피하자는 요구가 있어 총회 시점을 앞당겼다”며 “수억원대 추가 손해를 입는 최악의 경우는 피할 수 있을 것”이라고 말했다.

반면 서초구 반포주공1단지 3주구와 강남구 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지 등 환수제 적용이 확정된 단지들은 상대적으로 인기가 떨어질 전망이다.

조합 간 속도전이 본격화되면서 조합원 간 갈등도 나타나고 있다. 주민 의견 수렴과 충분한 검토 없이 인가 시점 맞추기에 급급하다보니 의견 충돌이 불가피한 상황이다. 실제로 26일 총회를 앞둔 반포주공1단지는 감정평가액의 적정성을 두고 불만이 나오고 있다. 이미 관리처분 인가 신청을 마친 신반포3차·경남아파트도 당초 조합이 제시했던 것보다 부담금이 배 가까이 늘어난 것으로 전해졌다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “환수제 적용을 피하기 위해 조합원들이 일단은 마음을 모으지만 인가 이후 갈등이 더 커질 수 있다”며 “사업을 무리하게 서두르면 법적 다툼까지 벌어질 수 있으니 주의해야 한다”고 지적했다.

글=박세환 기자 foryou@kmib.co.kr, 그래픽=공희정 기자