[8·2 부동산 대책] 1억 차익에 세금 3873만원… 다주택자 ‘양도세 폭탄’

정부가 2일 내놓은 양도소득세 중과세와 대출 규제 강화는 철저히 부동산 투기 세력을 겨냥한 조치다. 실수요자 중심으로 주택 시장을 재편하겠다는 것이다.

양도소득세 중과세는 서울시, 경기도 과천시, 세종시에 다주택을 보유한 이들이 적용 대상이다. 2주택 보유자는 세율을 기본세율보다 10% 포인트, 3주택 이상 보유자는 20% 포인트 높게 과세한다. 집을 3년 이상 보유할 경우 양도차익에서 10∼30%씩 공제해주던 ‘장기보유특별공제’도 받을 수 없다. 적용 시기는 법 개정 이후인 내년 4월 이후부터다. 그전에 매물을 많이 내놓게 해 집값을 떨어트리겠다는 의도다.

가령 서울에 3채의 아파트를 보유한 A씨가 3년 전 4억원에 구매한 1채를 팔아 1억원의 차익을 남겼다면 현행 양도소득세는 1578만원이다. 1억원에서 장기보유특별공제(1000만원)와 양도소득기본공제(250만원)를 뺀 8750만원을 과세표준으로 해서 세율 24%를 적용한 뒤 누진공제액을 뺐다. 하지만 내년 4월부터는 기본공제 250만원밖에 받을 수 없어 과세표준이 9750만원으로 늘어난다. 기본세율도 35%로 높아지고 3주택 보유자라서 세율 20% 포인트가 추가된다. 누진공제액을 뺀 세금은 2295만원 더 늘어난 3873만원이다.

실거주 유도 대책으로는 1주택 보유자에 적용되는 양도세 비과세 요건 강화를 꺼내들었다. ‘2년 이상 거주’라는 단서를 추가했다. 현재는 9억원 이하의 주택을 2년 이상 보유하기만 하면 양도세 비과세 대상이다. 또 내년 1월 이후 양도하는 분양권부터 보유기간에 따라 6∼50%였던 양도세율을 50%로 일괄 적용해 실거주를 유도하기로 했다.

집값 억제의 다른 축인 대출 규제는 역대 정부의 규제 중 가장 강력하다. 서울 등에서 주택담보대출(주담대)을 받으면 대출 만기 등과 관계없이 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 일괄 40%로 적용된다. 6·19대책 당시 조정대상지역의 LTV·DTI 규제는 각각 60%, 50%였다. 새 규제는 이르면 이달 중순 이후 대출부터 적용된다.

연소득 6000만원인 직장인이 서울의 8억원짜리 주택에 담보대출을 받을 경우 기존 LTV 기준(60%)으로는 4억8000만원까지 빌릴 수 있었다. 강화된 기준(40%)으로는 3억2000만원까지만 가능하다.

다주택자 대출 규제 강화도 특징이다. 기존의 투기지역 규제는 주담대를 대출자당 1건으로 제한했다. 가족이면 배우자 명의 대출이 가능했다. 이번에는 가구당 1건으로 강화했다. 가령 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트에 주담대가 이미 있다면 투기지역 내에서는 가족 명의로도 새 주담대를 받을 수 없다. 지역과 관계없이 주담대가 1건 이상 있다면 투기지역·투기과열지구의 주담대를 받을 때 LTV·DTI는 30%로 강화된다.

다만 서민·실수요자에게는 LTV·DTI를 각각 50%로 다소 완화해줬다. 무주택 가구주, 부부 합산 연소득 6000만원 이하, 주택가격 6억원 이하 기준을 충족해야 한다. 금융 당국 시뮬레이션 결과 지난해 하반기 투기과열지구 등에서 나간 주담대 중 80%가 새 규제 영향권에 들어왔다.

세종=신준섭 기자 나성원 기자 sman321@kmib.co.kr, 사진=최현규 기자