부동산 침체로… ‘깡통전세’ 경고음

11·3 부동산 대책 이후 물량 공급 과잉과 부동산 시장 침체로 내년 이후 ‘깡통전세’를 우려하는 목소리가 높아지고 있다. 미국 금리 인상으로 인한 주택 수요 감소로 집값이 떨어지고, 집을 팔아도 대출금이나 전세보증금을 갚지 못하는 상황이 벌어질 수 있다는 것이다.

19일 부동산 업계에 따르면 하루가 멀다 하고 치솟던 주택 가격과 전셋값이 하락 국면에 접어들고, 공급과잉 우려가 커지면서 깡통주택에 대한 위기감이 고조되고 있다.

깡통전세란 주택 경매 시 낙찰가격이 전세금보다 낮거나 세입자가 전세금을 완전히 돌려받지 못하거나 각종 대출을 제하면 부족한 경우를 뜻한다. 이러한 깡통전세 현상은 1997년 외환위기와 2003년 카드대란, 2008년 글로벌 금융위기 등 경제 위기 상황에서 항상 발생해 왔다.

일반적으로 집주인의 대출금과 보증금의 합이 70%를 넘으면 깡통전세로 분류된다. 법원 경매 당시 아파트의 감정가 대비 낙찰가율이 70∼80%대이기 때문이다. KB국민은행에 따르면 지난 11월 전국 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)은 75.4%다. 2년 전에 비해 5.8% 포인트 급증한 수치다. 다만 이는 평균치일 뿐 단지별로 80∼90%를 넘는 곳이 수두룩하다. 전세가율이 높은 주택의 경우 매매가격이 떨어지면 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 속출할 수 있다.

공급 과잉은 벌써부터 현실화되고 있다. 부동산114에 따르면 내년 입주 예정물량은 약 37만 가구로 역대 최대 규모다. 최근 5년간 한 해 평균 입주물량(27만 가구)보다 매년 10만 가구가 더 많은 상황이다. 과도한 주택 공급으로 ‘입주대란’이 본격화되면 일부 지역에선 집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’도 우려된다. 역전세난으로 집주인들의 보증금 반환 및 대출금 상환 압박 등이 커지고 시장에 매물이 쏟아지면 주택 가격 하락이 진행되는 악순환이 불가피하다. 깡통전세 우려가 커지는 이유다.

실제로 입주가 몰려 있는 위례신도시 등의 경우 분양 시장이 침체되면서 잔금 마련을 위해 내놓은 전월세 물량이 늘어나고 있다. 경기도는 화성·시흥·수원 등을 중심으로 역전세난이 가시화되는 분위기다. 주택산업연구원은 내년 전셋값이 전국적으로 0.4% 상승하고 국지적인 역전세난도 발생할 것으로 내다봤다. 건설산업연구원은 나아가 전국 평균 전셋값이 1.0% 하락한다는 관측을 내놓기도 했다.

따라서 깡통주택 리스크를 피하기 위해 세입자들도 입주 시 잘 따져볼 필요가 있다. 전세 계약을 맺기 전 등기부등본 등을 꼼꼼히 보고 대출금 규모나 전세가율이 지나치게 높은 주택을 피해야 한다는 것이다. 전세금 반환보증 보험에 가입하는 것도 한 방법이다. 부동산 업계의 한 관계자는 “깡통전세가 우려되는 물량을 임대하려면 보증금을 조금 낮추고 그 차이만큼을 월세로 전환하는 것도 고려해 봄 직하다”고 조언했다.

박세환 기자 foryou@kmib.co.kr, 그래픽=박동민 기자