마지막 빗장 풀리면… 부동산시장 살아날까

최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 부동산 금융규제 완화를 시사한 것과 관련, 실제로 시행될 경우 예상되는 정책 효과에 대해 전문가들의 견해는 엇갈렸다.

부동산 규제의 ‘마지막 보루’라고 할 수 있는 LTV·DTI를 풀 경우 정부의 부동산 경기 활성화에 대한 확고한 의지를 보여주는 것이어서 시장의 기대감을 높일 수 있고, 실제로 주택 구입 수요를 확대하는 효과가 있을 것이라는 긍정론이 주류를 이룬다. 하지만 집값 상승에 대한 전망이 불투명한 데다 분양가 상한제 폐지, 임대사업자 육성 등 종합적인 대책이 고려되지 않으면 실제 효과는 미미할 것이라는 반론도 만만치 않다.

◇부동산 시장 활성화에 기여…상징적 효과 클 것=장대섭 명지대 부동산대학원 교수는 “요즘 부동산은 처음부터 마지막까지 금융이 개입해 금융과 융복합이 이뤄졌다”며 “그런데 LTV 규제로 은행 대출이 막히니까 미분양 주택이 쌓여나간 것”이라고 진단했다. 장 교수는 “이번에 부동산 관련 금융을 완화해 숨통을 터준다는 것은 상당히 긍정적인 효과가 있을 것”이라며 은행을 통해 구매력이 확대되면 부동산 가격도 반등할 수 있을 것이라고 전망했다.

고성수 건국대 부동산대학원장은 소득 분위별로 볼 때 저소득 분위에 효과가 있는 것으로 분석됐다고 밝혔다. 고 원장은 “최근 연구를 해본 결과 오히려 서민들이 집을 사는 데는 도움이 되는 것으로 나타났다”며 “금리가 인하되거나 DTI가 폐지되는 경우 소득 1∼4분위에 많은 혜택이 돌아가고, 주택 지불 능력이 되는 사람이 늘어나는 효과가 있다”고 설명했다. 고 원장은 “정부가 그간 건드리지 못한 주택 규제를 완화했다는 데 상징적 의미가 크다”고 말했다.

윤창현 금융연구원장은 “그동안 금융 규제가 차주별로 경직되게 운영돼왔는데 이를 완화할 필요가 있다”며 “연령별, 소득별로 차주를 구분해 차주 맞춤형으로 탄력적인 운영을 한다면 거시 건전성을 훼손하지 않으면서 부동산 활성화 효과를 거둘 수 있을 것”이라고 강조했다. 윤 원장은 특히 부동산 가격이 인플레이션 범위(연 2∼3%) 내에서 상승한다면 큰 문제가 없다며 부동산 투기 우려를 일축했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “LTV와 DTI가 부동산 시장의 자금줄 역할을 하는 담보대출 규제와 밀접한 연관이 있는데 그것을 변경할 수 있다는 것을 보여주는 것 자체가 정책의 방향성을 알려주는 것이어서 ‘급매물을 한번 살펴볼까’ 하는 동기 부여가 될 수 있을 것”이라고 말했다.

◇돈이 없어서 거래 못하나…집값 상승 전망이 관건=조명래 단국대 부동산학과 교수는 금융규제 완화에 대해 “부동산에 미치는 영향은 없다”고 잘라 말했다. 조 교수는 “부동산 거래가 2007년 금융위기 전 수준으로 이미 돌아왔고 이미 집 살 사람은 다 사고 있다”며 “그런데 지금 매매가가 (크게) 오르지 않기 때문에 체감이 안 오는 것”이라고 부동산 침체 원인을 분석했다. 그는 “지금은 실수요자 위주로 돌아가고 있다”면서 “예전에는 투기 가수요가 붙었는데 요즘은 그게 없으니 부동산 거래 활성화가 안돼 있다고 보는데 거래는 이미 활성화되고 있다”고 진단했다. 그러면서 “지금 주택가격이 하향 안정화돼야 하는데 우리 부동산 정책은 너무 업자 중심으로 가는 게 문제”라고 지적했다.

이준협 현대경제연구원 연구위원도 “현재 거래량이 많지 않은 이유가 돈을 빌리기 어려워서라기보다 집값 상승에 대한 기대가 적기 때문임을 감안할 필요도 있다”며 “규제 완화가 집값 상승 기대로 연결돼야 효과를 볼 것”이라고 말했다.

◇임대사업자 육성 등 패키지 대책으로 가야=박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “DTI 조정이란 게 국회를 거치지 않고 행정부가 결정할 수 있는 정책수단이기 때문에 경제 수장이 그런 시각을 가졌다는 것만으로 부동산 시장에는 활성화 요인이 될 수 있지만 긍정적이라고 단정하기는 어렵다”고 신중론을 폈다. 박 전문위원은 “임대사업자 육성 측면에서 과감한 정책 드라이브가 필요하다”며 “과세 사각지대였던 임대소득을 과세해 양성화하겠다는 게 정부 방침인데 자연스럽게 법인이나 사업자로 유도하는 방안이 필요하다”고 강조했다. 권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 “주택 공급규제 부분도 손봐야 한다”며 “청약제도가 지금 방식으로 작동하는 게 적절한지 검토해야 하고 재개발·재건축 규제 완화도 다양한 해법을 고민해야 한다”고 주장했다.

김재중 강창욱 기자 jjkim@kmib.co.kr