서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되자 서울 아파트 경매시장에 이목이 쏠린다. 경매 낙찰 물건은 토허구역의 실거주 의무를 적용받지 않기 때문이다.
부동산 과열로 이미 지난달 서울 아파트 낙찰률과 낙찰가율이 3년 내 최고치를 기록했는데, 서울 전역 토허구역이라는 초강력 규제가 나오면서 경매시장 쏠림은 더 심화할 것으로 예상된다.
19일 국토교통부에 따르면 20일부터 서울 25개 구 전역과 경기도 성남 분당, 과천 등 12개 지역은 토허구역이 된다. 효력은 내년 12월 31일까지다. 아파트뿐만 아니라 같은 단지 내 아파트 1개 동 이상이 포함된 연립·다세대주택까지 적용된다.
토허구역으로 지정되면 해당 지역의 토지나 아파트를 매매할 때 지자체의 허가를 받아야 하고, 매수자는 2년간 실거주를 해야 한다. 이 때문에 갭투자(전세 끼고 매매)가 사실상 금지된다.
토허구역에 따른 규제를 피하기 위해 일부 수요자들은 경매시장으로 눈을 돌리고 있다. 경매는 토허구역 내 구청으로부터의 거래 허가와 실거주 의무 등 까다로운 규제를 받지 않기 때문이다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조는 ‘민사집행법에 따른 경매는 토지거래계약 허가 대상에서 제외한다’고 규정한다.
지난 3월 서울시가 강남 3구와 용산구를 토허구역으로 확대 재지정했을 때도 해당 지역 경매시장으로 수요가 쏠렸고, 감정가는 물론 시세보다 높은 가격에 거래된 사례도 적잖았다.
집값 선행지표인 아파트 경매시장은 이미 지난달부터 서울을 중심으로 들끓기 시작했다. 6·27 대출규제로 소강상태였던 서울 아파트값이 9월부터 상승 폭을 확대하면서다.
경·공매 데이터 전문기업 지지옥션의 9월 경매동향보고서에 따르면 서울 아파트 낙찰률과 낙찰가율 모두 2022년 6월 이후 3년 3개월 만에 최고치를 기록했다. 낙찰가율은 50.7%로 전월 대비 10.4% 포인트 급등했고, 낙찰가율은 99.5%로 전월보다 3.3% 포인트 상승했다.
지지옥션은 “마용성(마포·용산·성동)이 모두 낙찰률 100%를 기록하며 상승세를 견인했다”며 “용산과 송파를 비롯해 동대문 낙찰가율이 전월 대비 10% 포인트 넘게 상승했고, 마포·광진구도 7% 포인트 이상 오르며 6·27 대책 이후 주춤했던 흐름을 상승세로 이끌었다”고 분석했다.
감정가보다 수억원 높은 가격에 낙찰된 매물도 있다. 서울 성동구 하왕십리동 텐즈힐 아파트 전용면적 60㎡는 감정가(12억3000만원)의 125%인 15억3190만원에 낙찰됐다. 이 아파트는 지난달 16억4800만원에 팔렸고, 최근 호가가 18억5000만원까지 치솟았다. 성동구 금호동4가 대우아파트 전용 115㎡도 감정가 17억2800만원의 111%인 19억2000만원 선에 낙찰됐다.
토허구역이 대폭 확대되면서 10월 서울 아파트 낙찰률과 낙찰가율은 지난달을 웃돌 가능성이 커졌다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr