6·27 대출규제 이후 소강상태였던 서울 아파트 시장이 다시 꿈틀대고 있다. 성동구와 마포구는 각각 9, 10주 만에 최고 상승률을 기록했고, 주요 단지들의 신고가 거래도 속속 나타나고 있다.
서울시는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에 대한 토지거래허가구역(토허구역) 지정을 연장하며 성동·마포를 제외지만, 시장은 최근 상승 흐름이 이어지면 추가 규제는 시간문제라고 본다.
전문가들은 6·27 대출규제 효과가 거래량 감소 측면에서는 이어지겠지만, 가격 하락 및 보합 측면에서는 사실상 다했다고 본다. 이에 따라 서울 부동산시장의 양극화는 더욱 심해질 것이라는 전망이다.
21일 한국부동산원의 9월 셋째 주(15일 기준) 주간아파트가격동향에 따르면 서울 아파트 매맷값이 전주 대비 0.12% 상승했다고 발표했다. 33주 연속 상승이자, 9월 들어 2주 연속 상승 폭 확대(0.08→0.09→0.12%)다.
성동과 마포의 아파트값 상승세가 두드러진다. 성동은 전주 대비 0.41% 상승하며 서울 25개 구 중 가장 높은 상승률을 기록했고, 마포가 0.28%로 뒤를 이었다. 성동은 지난 7월 둘째 주(0.45%) 이후 9주, 마포는 7월 첫째 주(0.60%) 이후 10주 만에 가장 높은 상승률을 기록했다.
신고가도 속속 등장하고 있다. 서울 성동구 행당동 서울숲리버뷰자이 전용 84㎡는 지난 14일 25억3000만원(30층)에 거래되며 최고가를 기록했고, 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 지난 2일 24억7500만원에 거래돼 신고가를 기록했다.
서울시는 지난 17일 제15차 도시계획위원회 심의에서 강남 3구 및 용산에 대한 토허구역을 1년 3개월간 재지정키로 했다. 성동과 마포도 가능성이 거론됐으나 이번에는 제외됐다.
전문가들은 집값 상승 흐름이 이어지면 토허구역 확대 지정 가능성이 있다고 본다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “토허구역 지정 가능성을 크게 본다”며 “정부는 9·7 대책에서 큰 그림을 그렸다”고 말했다.
정부는 9·7 대책에서 국토교통부 장관의 토허구역 지정 권한을 확대하는 방안을 밝혔다. 현행법상 국토부 장관은 2개 이상의 시·도에 걸쳐 있는 지역이나 국가 개발사업 관련 지역에 대해서만 허가구역을 지정할 수 있어 그동안은 서울의 경우 서울시가 토허구역 지정을 주도했다. 하지만 투기 우려가 있거나 시장이 과열된 동일 시·도 내 지역에서도 국토부 장관이 토허구역을 지정할 수 있도록 권한을 확대하기로 했고 관련 법 개정안도 발의된 상태다.
김인만 부동산경제연구소 소장은 “오세훈 서울시장이 일종의 토허구역 트라우마가 있어서 손을 안 대고 국토부가 하도록 내버려 둔 측면도 있다”며 “성동, 마포 집값 불길이 커지면 국토부로선 가만히 있을 수 없다. 추석 전에는 토허구역으로 지정할 가능성이 크다”라고 말했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “이 같은 가격 상승 흐름이 이어진다면 토허구역 지정해도 된다는 분위기, 근거가 형성된다”며 “문제는 다음이다. 마포·성동·광진·강동까지 토허구역을 지정하면 남은 곳으로 풍선효과가 나타날지를 고민해야 한다”고 말했다.
다만 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “가능성이 없지 않지만 거래량이 많지 않고, 주변 지역으로 확산하는 분위기는 아니어서 좀 지켜봐야 할 것”이라며 “성동의 경우 성수·옥수·금호가 집값 상승을 주도하고 다른 행정동은 분위기가 달라서 일괄적으로 묶는 게 불합리할 수 있다”고 말했다.
전문가들은 ‘주택담보대출 최대 6억원’ 등을 포함한 6·27 대출규제에는 시장이 상당 부분 적응했다고 본다. 김인만 소장은 “실질적으로 규제 효과는 끝났다고 봐야 할 것 같다”며 “현금 부자들은 대출규제 6억원에 맞춰서 매수를 이어가는 분위기”라고 말했다. 양지영 수석은 “아직 조금 더 지켜봐야 한다”면서도 “현재로선 집값이 더 오를 가능성이 크다”라고 전망했다.
다만 거래량 위축은 계속 이어질 것이라는 전망이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “거래량 위축 측면에서는 규제 효과가 떨어진 건 아니다”라며 “하지만 가격 자체는 규제한다고 해서 싸게 팔진 않는 분위기”라고 말했다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr