서울시가 10년 가까이 아파트 등 주거용 건축물에 일괄적으로 적용했던 35층 층고 규제를 삭제하고 주거·상업·공업지역 등으로 나눠진 용도지역제도 전면 개편키로 했다. 이렇게 되면 서울시내 스카이라인도 확 바뀔 전망이다.
특히 35층 규제의 직격탄을 맞았던 한강변 정비사업이 최대 수혜를 볼 것이라는 전망도 나온다. 서울시는 또 도심·여의도·강남의 기능 강화, 도시철도 지하화, 수변 공간 거점화 등 동시다발적인 도시경쟁력 강화도 타진하기로 했다.
오세훈 서울시장은 3일 서울시청에서 이같은 내용을 담은 ‘2040 서울도시기본계획’을 발표했다. 6월 지방선거에서 첫 4선 서울시장에 도전하는 오 시장이 야심차게 내놓은 도시개발 청사진이다.
가장 눈에 띄는 건 2014년 박원순 전 시장 시절 ‘2030 서울도시기본계획’에 명시된 주거용 건축물 높이 기준을 8년만에 삭제하기로 한 것이다. 당시 서울시는 무분별한 돌출 경관을 막는다는 목적으로 주거용 건축물을 일률적으로 35층 이하로 제한했다.
오 시장은 “뚝섬유원지에서 잠실 쪽을 보면 칼로 두부를 잘라놓은 듯한 잠실아파트 단지를 볼 수 있다”며 “반면 광진구 쪽에는 조화롭게 배치된 스카이라인을 볼 수 있다. 바로 그런 모습을 만들겠다는 의지”라고 밝혔다.
재건축 사업의 발목을 잡았던 높이 제한 규제가 사라지면서 초고층 아파트들이 속속 등장하고, 주요 정비사업에도 탄력이 붙을 것으로 예상된다. 최근 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주한 GS건설은 서울시에서 인가받은 35층 설계안과는 별도로, 추후 규제가 풀리는 것을 전제로 한 68층 설계안도 제시했다. 압구정아파트지구에서는 2019년 3구역에 이어 최근 2구역이 49층 계획안을 공개했다.
다만 부동산 가격 급등을 어떻게 막느냐가 최대 관건으로 지적된다. 오 시장은 부동산 폭등 우려는 기우라고 강조했다. 그는 “전체적인 용적률은 변하지 않는다. 용적률 범위 내에서 높이 제한만 사라지면 높고 낮은 건축물을 함께 배치할 수밖에 없다”며 “아울러 여러 건축물이 슬림해질 것”이라고 말했다.
이어 “그렇게 하지 않으면 용적률과 높은 건물을 동시에 소화할 방법이 없다”며 “높이 제한이 사라진다 해서 환경이나 교통에 부하가 걸릴 일은 절대 없다. 부동산 가격을 자극한다는 것도 기우에 불과하다”고 부연했다.
현재 도시계획 기본 틀인 용도지역제 역시 융·복합 시대에 맞춰 전면 개편한다. 오 시장은 “용도지역제는 산업화가 시작된 1800년대 말에 태동한 개념을 근간으로 하는데, 미래 도시환경을 담아내기에는 자율성·유연성 측면에서 한계를 드러내고 있다”고 지적했다. 시는 용도지역제를 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’ 체제로 바꾸고 자율적이고 복합적인 기능 배치를 추진할 예정이다.
시는 기존 3도심·7광역중심·12지역중심 중심지 체계는 유지하되 3도심(한양도성 강남 여의도) 기능 강화도 추진한다. 한양도성 안은 국가중심축, 역사문화관광축, 남북녹지축, 복합문화축으로 재정비하고 이들을 동서로 잇는 글로벌 상업축까지 도입해 ‘4+1축’ 체제를 구축한다. 여의도는 용산정비창 부지 개발과 연계시켜 ‘글로벌 혁신코어’로, 강남은 기존 테헤란로 중심에서 잠실·서초로 도시 기능을 확대한다. 지상철도 구간도 단계적으로 지하화를 추진한다.
서울 내 61개 하천은 한강, 4대 지천(안양천 중랑천 홍제천 탄천), 소하천·지류로 구분해 명소 조성 등 수변 활성화에 나선다. 또 새로운 공간 개념으로 ‘보행 일상권’을 도입해 도보 30분 이내 거리에 일자리, 여가, 수변녹지, 상업시설, 대중교통거점 등을 모두 갖추도록 했다.
‘2040 계획’은 서울시 최상위 공간계획으로, 향후 20년간 서울이 지향하는 도시공간의 미래를 그리는 장기플랜이다. 2014년 수립된 ‘2030 계획’을 대체하면서 오 시장의 도시 구상이 대폭 반영됐다. 재개발·재건축 신속통합기획 도입, ‘2종 7층(2종 일반주거지역의 7층 높이 제한)’ 규제 완화에 이어 종합적인 서울 개발 청사진을 내놓은 셈이다. 서울시는 공청회 등을 거쳐 연말까지 ‘2040 계획’을 확정할 예정이다.
강준구 김이현 기자 eyes@kmib.co.kr