공급 가뭄 해소 기대
“선거·정책 변수가 가장 큰 변수”
지난해 서울 아파트 거래량이 9년 만에 역대 최저를 기록했지만, 가격은 15년 만의 역대 최고 폭으로 오른 것으로 집계됐다. 일반적으로 거래량 감소는 집값 하락의 전조 현상으로 알려져 있는데 부동산 정책 실패로 거래량 감소 와중에도 집값이 오르는 기현상이 벌어진 것이다.
올해는 3월 대선을 시작으로 정책 여건의 변화와 기준금리 추가 인상, 가격 상승 피로감 등으로 지난해보다는 상승세가 둔화할 것이라는 전망이 우세하다. 다만 5월 들어설 새 정부의 정책이나 3월 대선과 6월 지방선거 등 선거에 따른 변수가 집값을 자극할 요인이 될 수 있다는 전망도 나온다.
국민일보가 서울부동산정보광장의 서울 아파트 거래량 자료를 분석한 결과, 지난해 서울 아파트 거래량은 4일 기준 4만1752건으로, 2020년(8만1189건)의 절반 수준으로 떨어졌다. 연간 거래량이 4만1079건에 머물렀던 2012년 이후 9년 만의 최저치다. 아파트 실거래 신고 기한이 30일임을 고려하면 지난달 거래분 중 아직 신고되지 않은 물량이 추가될 수 있지만, 지난해 하반기 거래 절벽이 이어졌던 것을 고려하면 몇백 건 추가되는 수준에 그칠 것으로 보인다.
거래가 급감한 건 가파르게 상승한 집값에 대한 피로감과 정부의 고강도 대출 규제가 겹치면서 수요가 급감한 데 따른 결과로 해석된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “아파트 거래 급감은 가격은 물론 세금 등 부대비용까지 늘어난 데 따른 결과”라고 설명했다.
이런 상황에도 집값은 지난해 현 정부 들어서 가장 큰 폭으로 상승했다. KB국민은행 월간 주택가격동향조사 시계열 자료에 따르면 지난해 서울 아파트 가격은 16.40% 상승, 24.11% 뛰었던 2006년 이후 15년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 수요가 줄면 그만큼 가격이 하락하지만 집값이 오른 건 입주 물량 감소나 부동산 세제 강화로 인한 매물 잠김으로 공급 감소 폭이 수요 감소 폭보다 더 큰 탓으로 풀이된다.
하지만 올해는 조금 다를 것이란 전망이 우세하다. 일단 3월 대선을 앞두고 여야 유력 후보들이 모두 부동산 세제 완화를 약속했다. 특히 매물 잠김의 원인으로 지목된 다주택자 양도세 중과 방침에 대해 더불어민주당 이재명 대선 후보와 국민의힘 윤석열 후보 모두 한시적인 유예를 공약했다. 둘 중 누가 당선되더라도 일시적으로 다주택자의 물량이 시장에 풀리면서 ‘공급 가뭄’이 일부 해소되는 효과를 기대할 수 있다. 현 정부가 추진해온 주택 공급 작업보다 일시적인 시장 안정 효과가 더 클 것으로 예상된다.
다만 대선 이후가 변수다. 우선 대선 이후 곧바로 6월 지방선거에 돌입하면서 수도권을 비롯해 각지에서 지하철, 도로 등 SOC(사회간접자본) 개발 공약이 쏟아질 수 있다. 집값을 자극할 수밖에 없다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “부동산 시장을 움직이는 가장 큰 변수는 결국 정책과 심리”라며 “올해 집값 전망에서 역시 가장 큰 변수는 새 정부의 정책 기조”라고 말했다. 이 후보와 윤 후보 모두 주택 공급 확대 정책 기조를 발표하면서 시장에서는 현 정부에서 묶여 있던 재개발·재건축 관련 규제 완화에 대한 기대감이 적지 않다. 윤 후보가 공약한 신혼부부 등 무주택 실수요자에게 주택담보대출비율(LTV) 최대 80% 완화 역시 현실화하면 매수 수요가 살아나면서 집값을 자극할 수 있다.
세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr