임차인 A씨는 보증금 2000만원, 월세 120만원에 임대차 기간 2년으로 임대인과 계약을 체결한 후 정육점 영업을 준비했다. 하지만 코로나19 사태로 개업이 한달 가량 미뤄졌고 설상가상 가족이 코로나에 확진돼 부득이하게 장기간 휴업을 하게 됐다. 가족 간병과 자가격리 등으로 지친 B씨는 초기 투자비용 손해를 감수하고 임대차계약을 해지해 줄 것을 임대인에게 요청했다. 하지만 임대인은 그 요구를 거절했고 A씨는 서울시 분쟁조정위원회의 문을 두드렸다. 위원회는 임차인의 일방적 사정으로는 계약 해지가 어려우나 코로나라는 유례없는 상황을 감안해 양쪽이 조금씩 양보하고 상생하는 방안을 찾자고 제안했다. 그 결과 6개월 후 임대차 계약을 종료하기로 합의했다.
코로나19 장기화로 인한 매출 감소로 임차 상인들의 부담이 커지면서 임대인과 임차인 간 분쟁도 늘고 있다. 올해 상반기 ‘서울시 상가임대차분쟁조정위원회(분쟁조정위)’에 접수된 상가임대차 분쟁 조정 신청은 총 85건이다. 이 가운데 임대료 조정(28건)이 가장 많았고 계약해지(27건), 수리비(20건), 계약갱신(5건), 권리금(3건) 순이었다. 조정신청인은 임차인이 81명(95%)으로 임대인(4명)보다 압도적으로 많았다.
서울시는 지난 1월~6월 접수된 85건 중 39건에 대한 조정위원회를 개최했으며, 이중 35건(89.7%)에 대해 임대인‧임차인간 합의를 이끌어 냈다고 3일 밝혔다. 나머지 25건은 조정 진행 중이며 피신청인 참여거부 등으로 인한 각하가 21건, 불성립이 4건이었다.
임대인과 임차인간 합의를 통해 임대차 분쟁을 해결하고 있는 ‘시 상가건물임대차분쟁조정위원회’는 변호사, 감정평가사, 건축사, 공인중개사, 교수 등 30인으로 구성된 전문가그룹이다. 위원회는 임대료 조정, 임대차 기간, 권리금, 계약 갱신 및 해지, 점포 원상회복 등 상가임대차 관련 갈등 발생 시 임대인과 임차인이 대화와 타협으로 분쟁을 해결할 수 있도록 돕는 산파 역할을 하고 있다. 특히 분쟁조정위를 통한 합의는 강제집행을 신청할 수 있는 법적 구속력이 있어 분쟁의 확실한 종결이 가능하다. 하지만 조정이 개시되려면 신청인과 피신청인이 동의해야 하는데 피신청인이 거부하면 각하된다. 올 상반기 분쟁조정 신청 건 중 조정이 성립된 사례는 절반에도 못미친다. 서울시 관계자는 “상가임대차 분쟁조정의 실효성을 높이려면 소송으로 가기 전에 반드시 분쟁조정을 거치도록 하는 전치주의를 도입할 필요가 있다”고 말했다.
서울시는 시내 주요 상권의 임대차 실태조사, 거래사례 비교, 임대료ㆍ권리금 감정 등 지난 3년간의 실제 데이터를 활용해 산출한 ‘서울형 공정임대료’를 임대인과 임차인에게 제시해 건전한 임대차시장 조성에 힘쓰고 있다. ‘서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회’ 도움이 필요한 임대인 및 임차인은 서울시 눈물그만(https://tearstop.seoul.go.kr) 사이트에서 분쟁조정신청서를 내려 받아 작성 후 이메일(jinjin4407@seoul.go.kr) 발송 또는 서울시 서소문 2청사 4층 상가임대차상담센터를 방문해 접수하면 된다.
서울시는 2002년부터 상가임대차와 관련된 권리금, 계약갱신, 임대료 조정 등의 정보를 제공하고 법률문제를 상담해 주는 ‘서울시 상가임대차상담센터’도 운영하고 있다. 올해 상반기 상가임대차상담센터에서는 총 7912건, 하루 평균 66건의 상담이 진행됐다. 상담 내용은 ‘임대료 조정’(1654건)이 가장 많았고 ‘계약갱신’(1305건) ‘계약해지‧무효’(1239건) 관련이 뒤를 이었다. 상담은 방문(서울시 서소문 2청사 4층), 전화(02-2133-1211), 온라인(https://tearstop.seoul.go.kr)으로 가능하다.
김재중 선임기자 jjkim@kmib.co.kr