서울시가 도심 속 주택공급을 확대하기 위한 ‘역세권 복합개발’을 본격적으로 추진한다. 기반시설이 양호하고 개발여력이 있는 역세권 주거지역을 준주거지역으로 용도상향한다. 용적률은 최대 700%까지 완화하고, 완화된 용적률 50%는 공공기여를 통해 공공임대주택과 지역에 필요한 공공시설로 제공한다.
서울시는 2일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘역세권 복합개발 지구단위계획 수립기준’을 마련해 시행한다고 밝혔다. 정부가 지난해 발표한 ‘8·4 수도권 주택공급 확대방안’의 후속조치다. 주요 내용은 사업대상지 기준, 용적률 체계, 완화된 용적률 활용 기준, 건축계획 기준 등이다. 향후 역세권 복합개발을 위해 지구단위계획을 수립하는 경우 이 기준을 적용해야 한다.
사업대상지는 역세권 중 도로·면적 요건을 충족하는 준주거지역이다. 2·3종 일반주거지역 중 기준을 충족하는 경우 준주거지역으로 용도지역을 변경해 추진한다. 앞서 국토계획법 시행령 개정에 따라 일반주거지역을 지구단위계획으로 묶어 준주거지역으로 변경할 경우 최대 700%까지 용적률을 올릴 수 있게 됐다.
대상지는 1500~5000㎡ 및 가로구역의 50% 이상 부지 면적을 확보하고 2면 이상 도로에 접하면서, 노후도 요건을 충족하는 곳이어야 한다. 다만 역과 접해있어 광장을 제공하거나 지하연결통로를 조성하는 등 공공성 있는 개발을 하는 경우에 한 해 예외적으로 최대 1만㎡까지 가능하다. 대상지가 구릉지나 저층주거지와 인접하는 경우에는 3종 일반주거지역만 준주거지역으로 변경해 개발할 수 있다.
용적률체계는 현행 ‘공동주택 건립형 지구단위계획 수립기준’을 따르되, 상한용적률은 도시계획 측면의 중심지체계, 대중교통 접근성, 진‧출입도로 폭원 등을 고려해 차등 적용할 예정이다. 예를 들어 중심지 역세권에서 간선도로변에 면하고, 진출입도로 폭원이 10m 이상 확보된 용적률 최대 700%로 개발할 수 있다. 일반적으로 준주거지역으로 상향되는 경우와 비교해 최대 300%를 추가로 확보할 수 있다.
민간사업자는 완화된 용적률의 50%를 공공기여로 제공하도록 했다. ‘서울특별시 도시계획조례’에 따라 공공기여의 70% 이상은 공공임대주택으로, 30% 이하는 지역에 필요한 공공시설 등을 제공해야 한다. 완화된 용적률의 나머지 50%는 분양주택과 민간임대주택(공공지원)으로 공급한다.
고밀개발을 위해 높이 제한도 완화한다. 상한용적률과 연동해 최대 2배까지 차등적으로 완화할 수 있도록 했다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr