그동안 재개발 구역지정에 큰 장벽이었던 주거정비지수제가 폐지된다. 사전타당성조사부터 정비계획 수립까지 서울시가 주도해 사업기간을 단축하는 ‘공공기획’ 제도가 전면 도입된다. 매년 재개발구역 지정 공모를 실시해 연간 25개 이상 구역을 발굴한다.
오세훈 서울시장은 26일 시청에서 기자설명회를 열어 이같은 내용의 재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안을 발표했다. 오 시장은 “2015년부터 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역이 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼 온 만큼 중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해서는 재개발·재건축 정상화라는 과제가 반드시 선결되어야 한다”고 말했다.
6대 방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲2종 7층 일반주거지역 규제 완화를 통한 사업성 개선 ▲매년 재개발구역 지정 공모를 통한 구역 발굴이다.
주거정비지수제 폐지와 관련해 기존에는 법적요건과 주거정비지수제를 모두 충족해야 했지만 이제는 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다. 재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/㏊) 중 1개 이상 충족하면 된다. 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적 요건이 충족되는 지역은 약 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 14%로 떨어진다.
서울시가 주도하는 ‘공공기획’을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 기존 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다. 공공기획은 사전타당성조사부터 정비계획 수립까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 제도다. 이를 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 3년6개월 정도 걸리던 절차를 3분의 1(1년2개월)로 단축할 수 있다.
주거정비지수제가 폐지되더라도 주민동의 등 민주적 절차는 강화하되 확인 단계는 간소화할 방침이다. 현재 주민동의율 확인절차는 주민 제안 단계(10%)→사전타당성 조사 단계(50%)→정비구역 지정 단계(2/3이상) 등 총 3단계로 구성돼 있다. 사전타당성 조사 단계는 기존 3단계에서 2단계로 축소된다. 대신 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민간 갈등을 최소화한다. 정비구역 지정 단계는 2/3이상 동의율을 그대로 유지한다.
재개발해제구역 중 노후화·슬럼화돼 주거환경 개선이 시급한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다. 서울시가 재개발해제구역을 대상으로 추진중인 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고 해당 구역들이 모두 법적 요건을 충족하고 있는 것으로 분석됐다. 특히 해제지역의 70%가 동북·서남권에 집중 분포돼 있어 해당 지역에 재개발 재추진이 활성화된다면 지역균형발전 효과가 기대된다고 서울시는 밝혔다.
아울러 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역이 재개발 구역으로 지정될 경우에 한해 7층 층고 규제를 완화한다. 이렇게 되면 정비계획 수립시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 전망된다.
이와 함께 서울시는 구역 지정 활성화를 위해 매년 재개발구역 지정 공모를 실시해 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획이다. 구역지정의 예측 가능성을 높이고 재개발에 대한 시민들의 관심을 높이는게 목표다.
서울시는 이같은 내용을 골자로 하는 6대 규제완화책 시행을 위해 10월까지 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’ 변경을 마무리한다. 이에 따라 재개발을 통해 연평균 2만6000호, 5년간 13만호를 공급하고 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해 연평균 2만2000호, 5년간 11만호를 공급해 2025년까지 재개발·재건축 정상화로 총 24만호의 주택공급을 추진한다.
6대 규제완화 방안과 함께 후보지 선정 전과 선정 후로 구분해 투기방지 대책을 병행한다. 후보지 선정 전에는 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할때 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시한다. 이를 통해 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단할 예정이다. 후보지 선정 후에는 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축제한과 실소유자만 거래할 수 있도록 하는 ‘토지거래허가구역’ 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.
김재중 선임기자 jjkim@kmib.co.kr