정부가 2·4 부동산 대책을 통해 내놓은 도심 공공주택 복합사업이 성공하기 위해서는 토지 소유주는 물론 지방자치단체의 협력이 필수적이다. 정부가 지난해 8·4 대책에서 신규 택지 개발지로 발표했던 노원 태릉골프장 부지와 마포 서부면허시험장 부지가 해당 자치구와 사전 협의 없이 추진되면서 큰 반발에 직면해 사업이 지연되고 있기 때문이다.
도심 공공주택 복합사업은 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등 기존의 민간 주도로는 개발이 어려워 저이용·노후화되고 있는 지역을 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택을 공급하는 새로운 개념이다. 공공주택특별법에 따라 공공주택지구 지정은 국토교통부 또는 서울시가 하고, 주택사업계획은 서울시가 승인하게 돼 있다. 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 3분의 2가 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 인허가 통합심의 등을 거쳐 착공하는 공공주도의 패스트 트랙(신속 절차)으로 진행된다.
역세권의 경우 용적률을 최대 700%까지 완화하고, 기부채납을 20~25%에서 15% 수준으로 낮출 계획이다. 또 주거용량 확대 시 필요 이상의 상가시설이 공급되지 않도록 상업비율 10%에서 5%로 완화할 방침이다. 역세권 개발 대상지로는 서울역 북부를 비롯해 수서역, 사당역, 수색역, 광운역 등 지하철 역세권과 강동구 강일 버스차고지, 송파구 장지 버스차고지, 용산정비창이 거론된다.
서울시내 준공업지역은 모두 8개 자치구(1997만㎡)에 분포돼 있다. 영등포구(502만㎡)가 가장 많고, 구로(420만㎡) 금천(412만㎡) 강서(292만㎡) 성동(205만㎡) 도봉(149만㎡) 양천(9만㎡) 강동(8만㎡) 순이다. 영등포구에서는 롯데제과 부지와 양평동·문래동 일대 공장지대가 후보지로 떠오르고 있다. 구로구 구로동·온수동·고척동, 금천구 독산동, 성동구 성수동도 유력한 준공업지역 개발 대상지다. 영등포구 관계자는 “8·4 대책에서 발표된 신규 택지 개발지는 아무런 기반시설이 없는 빈땅이었지만 준공업지역은 이미 주거지가 조성돼 있는 기성 도심에 주택을 짓는 것이어서 고밀도 개발에 적합하다”고 말했다.
저층 주거지는 서울 전역에 분포돼 있으나 주로 은평·강북·도봉·중랑·동작·관악구에 밀집돼 있다. 김학진 서울시 행정2부시장은 지난 4일 “이번 대책은 서울시 전역을 주택개발 대상지로 상정하고 있고, 많은 특례사항을 포함하고 있다”고 설명했다. 연신내 등 저층 주거지가 많은 은평구는 뉴타운과 고양 삼송·원흥·향동·지축 지구 등 신도시 공공주택의 급격한 공급확대에 이어 도심 공공주택 재개발 등 폭발적으로 증가하는 교통수요에 반해 광역 교통망이 현저히 부족해 교통대책이 절실하게 필요하다는 입장이다.
소규모 재개발 사업도 새로 도입된다. 역세권, 준공업지역 중 5000㎡ 미만 소규모 입지에 대해 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행하는 방식이다.
정부가 도심 공공주택 복합사업 대상지에 대해 1단계 종상향, 법적상한의 120% 용적률 상향을 해주기로 하면서 서울시의 층수 제한(35층)도 풀릴 가능성이 높다. 특히 특별건축구역으로 지정될 경우 일조·조망기준, 높이기준이 완화된다. 김흥진 국토부 주택토지실장은 지난 4일 브리핑에서 “용적률 인센티브와 같은 도시계획 규제완화는 서울시와 충분히 협의한 상태”라면서 “층수완화와 관련해선 서울시와 도시기본계획을 변경하기로 합의했다”고 말했다.
도심 공공주택 복합사업은 3년간 한시적으로 시행된다. 서울시는 단기간 내 많은 주택공급이라는 당면한 정책목표와 도시관리정책 방향 및 도시계획 체계가 조화를 이룰 수 있도록 기본 도시계획 재정비를 병행하겠다는 입장이다. 하지만 세부적인 논의 과정에서 정부와 서울시간 이견이 노출될 수 있다. 또 대규모 주택공급에 따른 교통 인프라 구축과 학교 및 생활 SOC 등 기반시설 확충이 동반되지 않으면 교통난이 심화되고 주거 질이 떨어져 주민 반발이 커질 수 있다. 아울러 서울시가 인허가 통합심의 과정에서 해당 자치구와 사전 협의를 거치지 않거나 사업대상지 주민들의 합리적인 요구를 반영하지 않을 경우 갈등이 불거져 사업에 차질을 빚을 수도 있다.
변창흠 국토부장관은 7일 KBS 일요진단에 출연해 “역세권과 저층주거지, 준공업지역은 참여율을 5~10%로 계산했고 소규모 필지는 3%만 참여하는 것으로 봤다”며 “구청장 등 기초단체장이 지역 여건을 훤히 알고 있다. 이들에게 사업 내용을 잘 안내할 것”이라고 말했다.
김재중 선임기자, 오주환 기자 jjkim@kmib.co.kr