올해 서울 아파트 월세 상위 10%와 하위 90%의 격차가 실거래가가 공개된 2011년 이래 9년 만에 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 하위 90%의 월세가 하락하는 동안 상위 10%는 꾸준히 상승하면서 나타난 결과다.
16일 직방에 따르면 올해 서울 아파트 월세 거래가격 상위 10%의 평균 가격은 238만1000원으로 하위 90%(61만2000원)보다 3.89배 높았다. 2011년 월세 실거래가 공개 이후 격차가 가장 컸다. 서울 상위 10% 월세 거래가격 평균은 등락을 반복하다가 2018년 232만2000원, 2019년 230만6000원, 2020년 238만1000원 등으로 매년 상승했다. 같은 기간 하위 90%는 2018년 65만원, 2019년 65만2000원, 2020년 61만2000원으로 하락했다.
상위 10% 월세는 2017년부터 월세와 보증금이 동반 상승하기 시작했다. 그전까지는 상위 10% 매물이나 그 외의 90% 매물이나 보증금이 오르면 월세가 떨어지는 ‘반비례’ 관계였다. 이런 추이가 유지될 경우 보증금이 오를수록 상위 10%와 하위 90%의 월세 격차는 벌어질 수밖에 없는 상황이다.
지역적으로는 2017년부터 강남 3구에 상위 10% 매물의 비중이 늘었다. 같은 기간 고가 아파트 비중이 마포구, 용산구, 성동구 등으로 확장됐던 매매 시장의 움직임과는 차이가 있었다. 서울 월세거래가격 상위 10%는 2011년 강남3구 비중이 무려 75.7%였으나 2016년까지 비중이 꾸준히 감소하면서 57.3%까지 줄었다. 하지만 2017년부터 다시 비중이 증가하며 2019년은 65.8%까지 증가했고, 올해는 소폭 감소한 63.2%였다.
임대차 2법(전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 시행된 7월 말을 전후로 분석한 결과에 따르면 상위 10%는 시행 이전(1~7월) 평균 215만3000원에서 시행 이후(8~11월) 240만3000원으로 크게 높아졌다. 반면 하위 90%는 시행 이전 62만2000원에서 이후 58만3000원으로 낮아졌다. 그러면서 두 그룹의 월세 격차는 시행 이전 3.46배에서 시행 이후 4.12배로 커졌다.
이번 조사에서 월세와 임대차2법의 상관관계는 반영되지 않았다. 직방은 “월세시장의 양극화와 지역적 편중 현상은 더 강화될 수 있다”며 “고가 월세를 지불할 수 있는 수요가 한정되어 있는 만큼 일반적 임대차 시장과 분리되어 움직일 것으로 예상된다”고 설명했다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr