‘임대차 3법’ 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회 본회의에서 통과됐다. 31일 국무회의 의결을 거치는 즉시 시행된다.
세입자들은 31일부터 계약갱신청구권과 전월세상한제 요구권을 행사할 수 있게 된다. 계약갱신청구권제가 신설돼 세입자에게 새로운 권리로서 부여되고 전월세상한제는 이 계약갱신청구권에 따라오게 되는 셈이다.
임차인이 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있도록 임대차 보장기간을 현행 2년에서 4년으로 연장하고 계약 갱신 시 임대료를 직전의 5% 이상 올리지 못하도록 제한하는 것이 핵심이다. 증액 상한을 5%로 정하되 지방자치단체별로 조례로 조정할 수 있도록 했다.
당분간 계약 만료까지 1달이 남아 있어야 계약갱신청구권을 쓸 수 있다. 하지만 12월 10일부터는 앞서 개정된 주택임대차보호법(주임법) 내용이 시행됨에 따라 계약갱신청구권을 써야 하는 시기가 계약 만료 2달 전으로 당겨진다.
법 시행 전 집주인이 미리 계약 갱신에 동의하면서 과도하게 임대료를 올리자고 제안해 세입자가 동의했다고 하더라도 세입자는 계약갱신청구권을 쓰면서 전월세상한제를 지켜달라고 요구할 수 있다.
집주인은 본인이나 직계 존비속이 집에 실거주하는 경우 세입자의 계약갱신청구를 거부할 수 있다. 그러나 이로부터 2년 이내에 다른 세입자에 임대를 줬다가 전 세입자에게 들키면 손해배상청구 소송을 당할 수 있다.
개정된 주임법은 세입자가 쉽게 소송으로 대응할 수 있도록 법정손해배상청구권제를 도입했다. 이는 원고가 실제 손해를 입증하지 않더라도 사전에 법에서 정한 일정한 금액을 손해액으로 인정해주는 제도다.
기존 세입자는 3개월치 월세나 집주인이 새로운 세입자에게서 받은 월세와 자신이 낸 월세의 차액 2년치 중 많은 액수를 청구할 수 있다. 이때 월세에는 보증금도 포함된다. 보증금을 ‘전월세전환율’(현 4.0%)을 통해 월세로 환산하게 된다.
집주인이 계약갱신청구권제를 거부할 수 있는 다른 사유도 있다. 세입자가 두 달 치 월세에 해당하는 금액을 연체하거나 부정한 방법으로 임차했거나 불법 전대하거나 고의나 중대한 과실로 집을 파손했거나 재건축이나 안전사고 우려 등으로 집을 비워야 하는 경우 등이다. 집주인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 개조를 많이 한 경우 계약 갱신을 거절당할 수 있다.
개정된 법이 시행되기 전에 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다. 단, 법 시행 전 집주인이 계약 연장 불가를 선언하고 다른 세입자와 계약한 경우 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수는 없다. 하지만 법이 시행되는 31일 이후에는 집주인이 다른 세입자를 받아도 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.
임대차 3법 중 나머지인 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다.
권남영 기자 kwonny@kmib.co.kr