임대차 3법의 핵심인 주택임대차보호법(주임법) 개정안이 30일 국회 본회의를 통과했다. 핵심은 세입자에게 계약갱신청구권제가 신설되는 것이다. 이전에 어떤 계약을 했건 상관없이 한 번의 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 또 전월세상한제도 적용받는다.
아래 제도 관련 궁금증을 일문일답으로 정리했다.
Q. 집주인이 계약을 연장해주기로 했지만 전세를 반전세로 전환하자고 했을 때는 어떡합니까.
A. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 법7조(전월세상한제) 범위 내에서 증감할 수 있다고 돼 있습니다.
풀어서 설명한다면 전세를 월세로 전환하려면 임차인 동의가 있어야 한다는 겁니다. 이 경우에도 법적으로 허용된 범위 내에서만 전환이 가능합니다. 집주인과 세입자가 5% 인상에 동의했다고 했을 때 우선 전세보증금을 5% 올리게 됩니다. 이를 다시 주임법상 ‘전월세전환율’을 적용해 보증금 수준에 맞는 월세를 산출해야 합니다.
전월세전환율은 전세 계약 기간 중 월세로 바꿀 때 그 전환 비율을 정한 것입니다. ‘한국은행 기준금리+3.5%’로 돼 있습니다. 현행 기준금리가 0.5%이니 전월세전환율은 4.0%입니다.
예를 들어 보증금이 5억원인 전세의 계약을 갱신하면서 보증금 1억원에 월세로 전환하는 경우를 상정할 수 있습니다. 집주인과 세입자가 5% 인상에 동의했다는 가정 하에 보증금은 일단 5억2500만원이 됩니다. 여기에서 보증금 1억원을 제한 4억2500원을 월세로 바꾸는 계산을 하면 됩니다.
전월세전환율 4.0%를 적용하면 1700만원이며 이를 12로 나누면 월세 141만6666원이 나옵니다. 굳이 직접 계산할 필요 없이 국토교통부 등록민간임대주택 정보 사이트인 '렌트홈'에서 임대료인상률계산기를 사용해 계산할 수도 있습니다.
Q. 계약 만료가 10월입니다. 집주인이 최근 계약을 연장해주면서 임대료를 15% 올릴 것을 요구해 이에 동의했는데요. 임대차 3법 시행된 후 임대료 조정을 요구할 수 있을까요.
A. 가능합니다. 임대차 3법이 시행되고 나서 계약갱신청구권을 행사하면서 임대료 상승폭을 기존의 5% 이내로 맞춰달라고 요구할 수 있습니다. 하지만 집주인에게 임대료 상승분을 미리 줬다면 경우가 달라집니다. 계약이 종결됐는데 돈을 ‘환수’하는 것을 뜻하기 때문입니다.
Q. 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부했지만 이후 집을 매각했습니다. 이 경우 손해배상을 청구할 수 있나요.
A. 안 됩니다. 다른 이에게 임대한 경우만 손해배상을 청구할 수 있습니다.
Q. 계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 판 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있는가요.
A. 매수자가 실거주하는 것이 아니라면 가능합니다. 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기 때문입니다. 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
하지만 매수자가 실거주 목적이고 법적 지위를 인정받는 경우 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있습니다. 단, 새로운 집주인이 기존 세입자가 계약이 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간(2년) 안에 다른 세입자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다.
Q. 계약갱신청구권은 계약 만료 1개월 전에 하면 되나요.
A. 계약갱신청구권은 계약 만료 6개월~1개월 전에 제시하면 됩니다. 하지만 주임법이 개정돼 일부 내용이 12월 10일부터 바뀝니다. 이때부터는 계약 만료 1달이 아니라 2달 전에 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.
주임법에 새로 도입된 계약갱신청구권의 행사 기간은 묵시적 계약 연장을 거부할 수 있는 내용을 담은 제6조1항을 준용하게 돼 있습니다. 이 조항에서 임대인이 묵시적 계약 연장을 거부하는 기간이 계약 만료 6개월~1개월 전으로 돼 있습니다. 하지만 12월 10일부터는 6조1항에서 통보 기간이 6개월~1개월이 6개월~2개월로 바뀝니다.
김동우 기자 love@kmib.co.kr