질권이란 채권자가 채무자 또는 제3자(담보제공자)로부터 채무의 담보로써 제공받은 동산·유가증권·채권 등을 점유함으로써 채무의 변제를 간접적으로 강제하고, 채무를 이행하지 않을 경우에는 그 물건을 처분하거나 권리를 실행하여 그 대금으로 우선 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.
금융회사는 세입자에게 대출하면서 세입자가 집주인에게 준 임차보증금을 담보(질권 설정)로 잡는다. 이후 세입자가 대출금을 상환하지 않을 경우 금융회사는 집주인이 보관한 임차보증금으로 상환받게 된다.
전세계약과 관련해 집주인이 주의할 것은 세입자가 전세자금을 대출을 받으면서 은행이 임차보증금에 질권을 설정했을 경우다.
보통 세입자가 전세대출을 진행하면 은행에서 질권을 설정한다는 연락이 오고, 추후 질권 설정 내용증명 통지서가 날라온다. 난생 처음 내용증명 우편을 받게 되면 집주인으로선 신경이 쓰인다. 내용은 임대차 계약 만료 또는 계약 해지 사유가 발생하면 임대차 보증금 중 대출금액을 은행에 반환해달라는 것이 요지다. 임차보증금에 질권이 설정되면 집주인은 전세계약이 끝난 후 금융회사에 전세보증금 중 전세대출을 직접 상환해야 한다.
그런데 전세계약 종료시 집주인이 이를 잊고 세입자에게 전세금을 다 돌려주면 문제가 생길 수 있다. 세입자가 돌려받은 전세보증금으로 대출금을 안 갚으면 은행이 집주인에게 대출금 상환을 요구할 수 있기 때문이다.
또 다른 문제는 A씨처럼 질권이 전세금에 설정된 상황에서 주택을 매도하는 경우다. 보통은 주택이 거래돼 주인이 바뀌면 은행에서는 이를 파악해 양수인에게 다시 통보하게 된다. 하지만 매도일과 전세계약 만료일이 가까운 경우라면 집주인이 양도 사실을 은행에 미리 연락하고, 매수인에게도 알리면 된다.
대법원은 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다고 판시했다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 그대로 인수하며, 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다고 한다.
또 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 하고, 이 경우에도 임대인은 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다고 판시했다.
김태희 선임기자 thkim@kmib.co.kr