서울시 준주거·상업지역의 기준용적률이 50~200% 상향 조정된다. 특히 상가 공실을 줄이고 주택공급을 늘리기 위해 준주거지역 주거비율을 용도지역 상향여부와 관계없이 90%까지 높인다. 마을도서관이나 보육시설 등 공공성이 담보된 시설을 역량있는 민간이 소유·운영하는 경우 공공기여로 인정하는 ‘지역기여시설’ 개념이 국내 최초로 도입된다. 통상 실외에 마련해온 공개공지를 실내 공간에도 조성해 폭염이나 미세먼지에 대응할 수 있도록 한다.
서울시는 이같은 내용을 골자로 지구단위계획 수립기준을 전면 손질해 본격 시행한다고 31일 밝혔다. 1980년대 양적 성장 시대에 도시설계제도로 도입해 도심지 개발, 기반시설 확보에 방점을 두고 운용돼 온 지구단위계획 수립기준을 전면 재정비한 것은 2000년 지구단위계획이 법제화된 이후 20년 만이다.
지역맞춤형 도시관리제도라는 본래 취지와 달리 획일적 규제와 평면적 계획에 그쳤던 기존 계획의 한계를 보완하고, 개발에서 재생으로 변화된 도시관리 패러다임을 반영했다. 폭염, 미세먼지 등 기후변화와 젠트리피케이션(둥지내몰림), 지역균형발전 같은 사회 전반의 새로운 이슈에 대응하는 미래지향적 계획을 이끌어내는 데에도 중점을 뒀다.
현재 서울시내에는 총 466개(98㎢)의 지구단위계획구역이 지정·관리되고 있다. 녹지를 제외한 서울시 시가화면적(372㎢)의 26%다. 지구단위계획은 역세권, 개발예정지, 양호한 환경특성 보유지역 등을 체계적으로 관리하기 위한 도시관리계획이다. 시가지 관리는 물론 재건축·재개발 등 정비사업, 민간 주택건설사업 등 신규 개발사업에도 광범위하게 적용되며 보편적인 공간계획 가이드라인으로 자리매김했다.
우선 지구단위계획 수립시 전체 지구의 미래상과 지역의 발전목표를 통합적으로 제시하는 지구통합기본계획을 수립해 계획의 예측가능성을 담보하고, 지역 맞춤형 개발을 유도한다.
기후변화 등에 대응하는 방재안전계획과 지역의 정체성을 보전하는 지역(역사)자산보전·활용계획을 수립하도록 조항을 신설해 저성장, 도시재생 등 새로운 도시 패러다임에 대응한다. 사후 모니터링을 위한 관리운영기준도 마련했다. 방재안전계획은 상습침수나 화재 같은 재해에 취약할 소지가 있는 지역을 미리 파악해 맞춤형으로 수립한다. 예컨대, 한옥 등 목조건축물 밀집지역은 소방시설을 충분히 확보하고 방재성능을 강화하는 외장재 처리를 하는 등의 계획을 세울 수 있다. 지역(역사)자산보전·활용계획은 지구단위계획수립 시 문화재나 산업유산, 역사문화자산이 있는지 조사하고 보전가치와 활용유형에 따라 다양한 보전활용 방안을 마련해야 한다.
일정 규모 이상 건축물을 지을 때 누구나 사용할 수 있도록 설치하는 ‘공개공지’는 외부에 노출되는 방식이 대부분이다. 서울시는 건물형태로 휴게공간을 짓거나 건물 내부에 조성하는 ‘실내형 공개공지’를 새롭게 도입해 폭염, 미세먼지 등을 피할 수 있도록 했다.
지역주민들이 지역 유지 또는 활성화를 위해 참여하는 ‘지역매니지먼트’도 도입했다. 지역에 대해 잘 아는 주민들이 스스로 관리계획을 제안하거나 계획수립을 공공에 요청할 수 있도록 ‘주민제안 관리운영기준’을 신설했다. 지역매니지먼트는 토지·건물 등 소유자, 주민 등 민간이 스스로 지역의 유지관리 및 활성화를 위해 운영계획을 수립하고 이를 실행하는 방안을 마련해 공공과의 협력방안을 구체화하는 계획이다. 주민제안 관리운영기준은 기존 도시조직 유지 필요성이 높은 계획관리형 및 보전재생형 지구단위계획에서 주민이 계획수립 요청 시 공공이 이를 지원하는 상향식 지구단위계획 운영방안으로 시범사업 후 제도화를 추진한다.
전국 최초로 도입하는 지역기여시설은 공공성은 있지만 공공이 소유·운영하는 것보다 민간의 역량을 활용하는 게 더 효율적인 시설에 대해 민간이 소유권을 갖되 공공 용도로 활용하는 것이다. 이때 5% 범위 내에서 공공기여 부담률을 완화해 공공과 민간의 부담을 모두 경감할 수 있을 것으로 기대된다.
이와 함께 동일한 구역, 동일한 용도지역임에도 과도한 용적률 차이가 있어 형평성과 실효성이 부족하다는 지적에 따라 준주거지역 기준용적률은 250~300%에서 300%로, 일반상업지역은 300~600%에서 500~600%로 상향 조정한다. 계획 유도를 위한 용적률 인센티브 적용 자체가 어려웠던 준공업지역은 공개공지 설치시 공공성 있는 계획과 연동하고 상한용적률을 적용할 수 있도록 기준을 마련했다.
건폐율 계획을 지구단위계획에 명문화해 소규모 필지가 밀집된 기성시가지 상업가로나 가로활성화 필요가 있는 지역은 건폐율 완화를 통해 적극적인 재생·개발을 유도한다. 과도하게 큰 규모로 지정되어 있거나 분할시행기준이 없어 계획 실현성이 떨어졌던 ‘특별계획구역’은 지정면적을 축소(나대지·이전적지 5000㎡→ 3000㎡, 소필지 공동개발 3000㎡→ 1000㎡)해 적극적인 개발·관리로 이어질 수 있도록 했다.
서울시는 이번에 전면 재정비한 서울시 지구단위계획 수립기준을 보다 쉽게 이해할 수 있도록 ‘매뉴얼’ 형태로 작성해 25개 자치구청과 민간 도시계획업체, 일반시민 등이 다양하게 활용할 수 있도록 했다. ‘서울도시계획포털’(urban.seoul.go.kr)에서 확인할 수 있다.
서울시는 이밖에 균형발전을 위한 현금기부채납 도입, 저층부 가로활성화를 위한 건폐율 완화 등 제도개선 사항을 적극 발굴해 지속적으로 추진할 계획이다. 필요시 법령개정 등을 위해 관련 용역, 기관 및 부서 간 검토 및 협의 이후 법령 및 지침 개정도 추진할 예정이다.
박원순 서울시장은 “이번에 지구단위계획 수립기준을 전면 재정비하고 상세한 설명의 매뉴얼을 제공해 현장에서 혼란이 없도록 하고 계획의 실행력을 강화하겠다”며 “지구단위계획이 개발시대 규제중심에서 도시재생시대 지역맞춤형 계획으로 한 단계 도약하는 계기가 될 것으로 기대한다”고 말했다.
김재중 선임기자 jjkim@kmib.co.kr