매물이 사라졌는데 호가는 계속 올라간다. 서울에서 내 집을 마련하려는 수요자들은 너도 나도 청약시장으로 눈을 돌린다. ‘너도 나도’가 문제다. 정부는 민간택지 분양가상한제와 대출규제 등으로 주택 구매 진입장벽을 꾸준히 높여 놓았다. 결국 시장 내 어지간한 입지는 모두 ‘로또 청약’이 됐고 과열된 열기에 당첨 가능한 청약 가점은 높아져만 간다.
미혼 남녀나 자녀가 적은 신혼부부 등 청약통장 가입도, 가점 누적도 상대적으로 늦은 이들에겐 여기저기서 들리는 “청약 당첨” “수억대 프리미엄”은 남의 나라 뉴스다. 올해 결혼해 전세를 살며 청약공부를 시작한 직장인 A(35)씨는 “무주택 기간 5년에 아직 아이도 없고, 그나마 청약통장은 스무살쯤에 가입해 놓았지만 총점이 30점대에 불과하다”며 “가점에서 아예 게임이 안 되는 데다 대출도 막히니 좋은 지역이 눈에 들어와도 지원해 볼 엄두가 안 나는 게 사실”이라고 푸념했다.
올해 서울 아파트 청약 당첨 평균가점은 53.9점으로 지난해(57.8점)보다 다소 낮아지긴 했다. 하지만 분양가상한제 적용지역 당첨 커트라인은 70점대에 육박할 것으로 전망되고 있다. 실제 상한제 적용 발표 직후 분양한 서초구 잠원동 ‘르엘 신반포 센트럴’은 모든 주택형에서 청약 최저 가점 69점, 일부 인기 평형에서는 최고 가점 79점을 기록했다. 무주택 기간 15년 이상(32점), 부양가족이 6명 이상(35점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점)인 만점(84점)과 큰 차이가 나지 않는다. 한정된 공급량에 수요가 폭발하니 커트라인만 계속해서 올라가는 모양새다.
사례에서 최저가점인 69점은 과거로 치면 지역이나 단지 불문하고 대부분 당첨을 기대할 만한 상당히 높은 점수였다. 하지만 이제는 인기 지역에서 분양을 받으려면 안정권을 노릴 수 없는 불안한 점수가 돼 버렸다. 난이도 조절 실패로 점수 인플레이션이 심화된 일종의 ‘물수능’과 비슷한 상황이 서울 청약시장에서 재현되고 있다.
결국 자신의 가점에 따라 지역, 브랜드, 입지 등을 신중히 고려해 선택하는 전략이 우선시된다. 먼저 본인의 청약 가점을 정확히 확인하고 가능한 점수를 늘려나가되 당첨 가능성이 높은 지역을 선택하는 안목이 중요하다. 특히 주택면적별 선호도에 따라 당첨가점이 달라질 수 있기 때문에 세분화한 전략을 세우는 것이 도움이 된다.
이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 “청약가점이 낮은 무주택자들은 서울에서 상대적으로 당첨가점이 낮은 틈새지역을 공략해볼 필요가 있다”며 “상한제 유예기간인 내년 4월 이전까지 고(高)가점 수요자들이 청약을 미루면서 당첨커트라인이 낮아질 수 있다”고 전망했다.
부동산 리서치 전문업체 리얼투데이가 지난달까지 올해 1순위 청약자들의 당첨가점을 조사한 결과 서울 구별 1순위 평균 당첨가점은 송파구가 69점으로 가정 높게 나타났다. 이어 동작구·성북구 65점, 강남구 63점, 서초구 63점 등 강남3구와 인근 대세 지역이 뒤를 이었다. 이밖에 종로구 58점, 노원구 57점, 은평구 56점, 서대문구 56점, 중랑구 56점, 동대문구 54점, 강서구 48점, 구로구 41점, 광진구 40점, 용산구 38점, 강동구 26점 순이었다.
하지만 매년 청약 가입자가 2만명씩 증가하는 상황에서 진입장벽 자체가 누적을 통해 계속 높아지는 것은 엄연한 현실이다. ‘시간이 지나면 높아지겠지’라는 기대가 녹록치 않다는 얘기다. 더불어 가격 상승률이 높은 주요 지역은 무주택 현금부자 혹은 금수저 상속계층의 전유물이 되고 있다는 비판에 대해 어떻게든 정부가 해결책을 모색해야 한다는 비판도 나온다.
업계 관계자는 “본인 가점과 청약 지역 평균 가점을 고려해 적극적 전략을 세우는 것이 중요하지만 서울 분양 물량은 계속 줄어들 것으로 예상돼 경쟁은 더 치열해질 가능성이 높다”고 지적했다. 이미 발 빠른 30~40대 실수요층은 서울을 벗어나 과천, 성남, 안양 등 강남권 인접 경기 지역으로 눈길을 돌린 상황이다. 하지만 해당 지역들도 이미 실수요와 투기수요가 혼재해 폭발하면서 가격이 서울 못지않게 십수 억 이상을 호가하고 있다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울 집값이 6개월째 오르면서 조바심을 느끼는 수요자들이 추격 매수에 나서고 있는 분위기”라며 “10월 주택 거래량이 1만4145건으로 올해 최고치를 기록했고, 전월 대비로는 27.4% 증가하는 등 이런 흐름은 서울뿐 아니라 경기, 인천도 마찬가지”라고 설명했다. 기반시설이 양호하고 교통이 편리한 신도시, 경기·인천지역도 상승무드를 따라가고 있는 만큼 구·동 단위 세밀한 분석으로 인근 분양물량별 편차까지 고려해야하는 ‘불(火)장’이 당분간 무주택자들을 ‘공부’와 ‘고뇌’의 늪에 빠뜨릴 것으로 보인다.
정건희 기자 moderato@kmib.co.kr