대출 금리 0.25~0.30% 포인트 낮아
9·13 부동산대책 따른 대출규제 면제도
대환대출 시, 중도상환수수료·금리변동 체크해야
금융 당국이 15일 신(新) 잔액기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)를 발표한다. 산출 기준이 변경돼 금리가 낮아진다. 기존 주택담보대출 잔액 내에서 신 잔액기준 코픽스로 대출을 갈아타면 대출규제도 면제해준다. 다만 중도상환수수료를 감안했을 때 고정금리 대출자의 경우 무작정 갈아타는 게 ‘정답’은 아니다.
금융위원회는 기존 주택담보대출 잔액 안에서 신 잔액기준 코픽스 연동 대출로 갈아타면 강화된 부동산 대출규제를 면제해준다고 14일 밝혔다. 새 코픽스는 산출 기준이 바뀌었다. 이에 따라 대출금리가 기존 대출금리보다 0.25~0.30% 포인트 낮다. 금융위는 지난 1월 22일 ‘대출금리 산정 개선 방안’을 내놓고 이달부터 시중은행에 적용키로 했었다.
코픽스는 변동금리에 연동된 대출상품의 기준이 되는 금리다. 은행이 가계나 기업으로부터 조달한 8개 금융상품의 금리를 가중평균해서 산출한다. 코픽스는 신규취급액기준, 잔액기준으로 나뉜다. 신 잔액기준 코픽스는 기존 잔액기준 코픽스를 산출할 때 반영하지 않았던 요구불예금(자유입출금식 예금), 은행이 저금리로 빌리는 정부·한국은행 차입금을 포함한다.
KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협은행 등 주요 은행은 16일부터 신 잔액기준 코픽스를 대출상품에 적용한다. 신 잔액기준 코픽스 연동 대출로 대환대출을 받으면 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 강화된 대출규제를 적용하지 않는다.
예를 들어 10억원에 주택을 사려고 처음 대출을 받았을 때 LTV 비율이 60%였다면 6억원까지 빌릴 수 있었다. 그런데 8·2 부동산대책 이후 투기지역으로 지정돼 현재 LTV 40%를 적용받는다면 4억원으로 대출한도가 줄어들게 된다. 이런 사태를 방지해주겠단 의미다. 단, 기존 대출의 잔액 내에서만 면제된다.
그렇다면, 기존에 고정금리로 주택담보대출을 받은 사람들은 어떻게 해야 할까. 일단, 고정금리에서 저렴한 변동금리 대출로 옮겨가면 중도상환수수료가 발생한다. 주택담보대출의 중도상환수수료는 최대 연 1.2%다. 대출 시행일로부터 3년까지 수수료가 따라 붙는다. 대출 받은 지 적어도 2년은 넘겨야 수수료 부담과 이자 납부 절감액을 따져볼 수 있게 된다.
변동금리가 고정금리보다 높은 ‘역전현상’이 언제까지 이어질지도 생각해봐야 한다. 주요 은행의 주택담보대출 고정금리는 최대 연 4%를 넘기지 않는 반면 5월 잔액기준 코픽스를 적용한 주요 은행의 주택담보대출 변동금리는 최대 연 4.87%였다. 갈아타봤자 더 높은 이자만 낼 수도 있다는 의미다.
다만 기준금리 인하 신호가 곳곳에서 감지되고 있다. 한국은행이 기준금리를 내리면 변동금리가 고정금리보다 더 빠르게 내려갈 가능성이 있다. 은행권 관계자는 “고정금리와 변동금리 역전현상은 언제든지 다시 반전될 수 있다. 중도상환수수료와 상환계획을 종합 고려해 대환대출 여부를 결정해야 한다”고 말했다.
최지웅 기자 woong@kmib.co.kr