금융위원회는 20일 김태현 금융정책국장 주재로 9·13 부동산대책 금융부문 후속조치 점검회의를 개최했다. 금융위는 사례별 주요 문답사항도 정리해 배포했다. 금융위의 설명을 종합하면 2주택 이상 가구는 규제 지역 내 신규 주택을 구입하기 위한 주택담보대출은 어떠한 형식으로든 제한된다. 금융위가 배포한 FAQ(자주 묻는 질문)를 정리했다.
▲가계대출 관련
-무주택 가구는 주택담보대출 제한이 없나.
“원칙적으로는 없다. 다만 지난 14일 이후 규제지역에서 고가주택(공시가격 9억원 초과)를 구입할 때에는 주택구입 후 2년 이내 전입하는 조건으로만 대출을 받을 수 있다. 해외파견 등 전입이 불가능한 사유 등을 명백하게 입증하는 경우에는 예외를 인정받을 수 있다. 만약 14일 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 납입했다면 2년 이내 전입 요건을 지키지 않아도 된다.”
-1주택 가구가 주택담보대출을 받아 규제지역 내 다른 집으로 이사하는 게 가능한가.
“기존주택을 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우 가능하다.”
-1주택 가구가 기존 주택을 팔지 않고 규제지역 내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있나.
“직장근무, 부모 별거 봉양 등으로 추가 주택 구입 필요성을 입증할 경우 가능하다. 다만 이 경우에도 신규로 사려고 하는 주택이 고가주택일 경우에는 주택담보대출을 받을 수 없다.”
-1주택 가구가 이미 보유하고 있는 주택을 담보로 규제지역내 신규 주택을 살 수 있나.
“이사, 직장근무, 부모봉양 등 추가주택 구입의 사유가 명백히 입증될 경우에는 가능하다. 다만 2년 이내 기존주택 처분, 고가주택 구입 제한 등 제한사항은 모두 동일하게 적용된다.”
-1주택 가구가 규제지역내 주택의 재건축, 재개발로 인해 이주비대출, 조합원 분담금대출을 받을 수 있나.
“가능하다. 다만, 해당 대출 취급기간 동안 추가주택을 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다.”
-1주택 가구가 규제지역 내 주택에 대해 임차보증금 반환 용도로 주택담보대출을 받을 수 있나.
“고가주택이 아닌 경우, 각 지역별 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 한도 내에서 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출이 가능하다. 고가 주택의 경우, 1주택세대가 임대를 놓던 주택에 전입할 목적으로 대출을 신청하는 경우에만 임차보증금 반환 용으로 주택담보대출이 가능하다. 해외 근무 등 불가피한 사유를 입증할 경우에는 예외 인정이 가능하다.”
-2주택 이상 가구가 규제지역이 아닌 곳에서 주택을 추가 구입하려고 주택담보대출을 받는 경우에도 대출이 제한되나.
“아니다. 규제지역 외 지역의 주택을 구입하기 위한 목적의 주택담보대출은 제한되지 않는다.”
-2주택 가구가 2주택을 2년 이내 모두 처분하는 조건으로 규제지역 내 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받을 수 있나.
“안 된다. 기존주택을 모두 처분한다고 약정하는 경우에도 규제지역내 주택 취득 목적의 주택담보대출을 받을 수 없다.”
-2주택 가구가 직장근무 등으로 규제지역내 추가주택을 구입하고자 할 때, 주택담보대출을 받을 수 있나.
“안 된다. 2주택 가구는 직장, 이사 등 규제지역 내 주택 구입을 위한 대출의 예외사유가 인정되지 않는다.”
-2주택 가구가 기존 주택을 매도할 예정인 경우, 규제지역 내 주택에 대한 전세자금반환용도의 대출이 가능한가.
“기존주택의 매매계약서(계약금 납입내역 포함)를 제출할 경우에는 1주택자처럼 전세자금반환용도의 대출 취급이 가능하다. 다만, 대출자가 기존주택의 최종적인 매매 내역을 제출해야 한다. 이를 제출하지 않을 경우에는 대출을 즉각회수하고, 주택관련 대출을 향후 3년간 제한한다.”
-지난 14일 이전 3억원의 주택담보대출을 받은 경우, 생활안정자금용도로 1억원의 추가 대출이 가능한가.
“가능하다. LTV, DTI 비율 내에서 생활안정자금으로 연간 1억원의 대출이 가능하다.”
-주택 보유수에 포함되는 범위를 구체적으로 알려달라.
-분양권은 주택수에 포함된다. 1주택 가구가 규제지역 내 신규 아파트 분양권에 중도금대출을 받기 위해서는 기존주택을 2년 내에 처분한다는 약정을 체결해야 한다. 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않는다.“
-기존 주택담보대출, 임대업대출의 만기를 연장할 때, 강화된 기준이 적용되나.
“단순 만기연장에는 적용되지 않는다. 다만, 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규대출로 보는 경우에는 강화된 기준이 적용된다.”
▲전세자금 보증 관련
-전세대출 보증요건 강화는 언제 시행되나.
“공적 보증기관의 규정 개정 등을 거쳐 10월 중 시행된다. 규정 개정 전까지는 종전 요건에 따라 보증이 가능하다.”
-전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는 어떻게 되나.
“부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 ‘상가 및 주택’으로 등재) 주택을 포함하여 합산할 예정이다. 주택이 아닌 오피스텔은 제외된다. 한편, 지방의 노후 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시 해당 주택은 제외된다. 1. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 (노후 단독주택). 2. 85㎡이하의 단독주택 (소형 단독주택). 3. 소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택 등이 해당된다.”
-제도 시행 후 분양권(또는 조합원 입주권)은 주택 보유수에 포함되나.
“분양권‧조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증시 주택보유수에는 포함되지 않는다.”
-10월 중 규정 개정에 따라 제도시행시 원칙적인 적용 대상 계약은 어떻게 되나.
“원칙적으로 개정규정 시행일 후 대출신청분부터 적용한다.”
-임차인이 제도시행(10월 중) 전 전세계약을 체결하고 실제 입주 및 전세대출은 제도시행 후 이뤄진다면 공적 전세대출보증 이용이 가능한가.
“개정제도 시행시점 이전에 전세계약을 체결했다면, 주택보유수나 1주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능하다. 다만, 전세계약 존부 및 계약금 납부사실을 입증해야 한다.”
▲임대업 대출 관련
-사업자대출 중 주택담보대출 LTV 규제 대상은?
“주택임대사업자가 임대사업활동을 위해 투기지역 및 투기과열지구 소재 주택을 담보로 사업자대출을 받는 경우에 적용된다. 다만, 대출규제는 이미 건축되어 있는 주택을 담보로 임대업대출을 받는 경우에만 적용된다. 건물을 새로 건축하여 임대주택을 신규공급하고자 하는 경우에는 적용되지 않는다.”
-이미 주택담보대출이 있는 주택임대사업자는 투기지역내 주택취득 목적의 신규 주담대를 금지하고 있는데, 주택취득 목적이 아닌 대출은 가능한지?
“임대주택의 개․보수 등 운전자금 성격의 임대업대출은 가능하다.”
나성원 기자 naa@kmib.co.kr