서울 25개 구 전부와 경기 과천시, 세종시가 3일부터 투기과열지구로 지정된다. 서울 강남·서초·송파·강동 등 ‘강남 4구’를 비롯해 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구와 세종시는 투기지역으로도 중복 지정됐다.
이 지역에선 집을 팔고 사는 일이 대단히 까다로워졌다. 재건축 조합원 지위를 양도할 수 없게 돼 사실상 거래가 불가능해졌고, 다주택자 양도세가 10%포인트 가산됐다. 3억원 이상인 주택을 사려면 '자금조달계획서'를 제출해야 한다.
정부가 2일 발표한 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 문답으로 정리했다.
Q. 투기과열지구 선정 기준은?
A. 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 가운데 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정했다. 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과한 경우, 주택분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소한 경우, 주택보급률이 전국 평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이 투기과열지구 선정 기준이었다.
이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해 집값 불안 정도, 주변 지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가해 지정했다. 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시가 투기과열지구로 지정됐다
Q. 투기지역 선정 기준은?
A. 전달 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130%보다 높은 지역 가운데 직전 2개월 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크거나, 직전 1년간 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률보다 큰 경우가 대상이 됐다.
이런 요건을 갖춘 지역 중에서 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 곳을 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 투기지역으로 지정했다. 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동)와 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서) 그리고 세종시가 투기지역으로 지정됐다. 세종시는 투기과열지구 및 투기지역 모두 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정했다.
Q. 투기과열지구의 모든 재건축 조합원은 조합원 지위를 양도할 수 없게 되나?
A. 조합원 지위 양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 전 단계에 있는 단지가 해당된다. 이 경우는 재건축 예정 주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도받을 수 없다. 현금청산 대상이 된다.
하지만 질병, 직장 이전 등으로 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 재건축 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도가 허용된다. 조합설립인가 후 2년 내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못한 경우, 착공 후 3년 내 준공하지 못한 경우는 지위 양도가 가능하다. 기존에는 ‘착공 후 2년 내 준공하지 못한 경우’였지만 9월까지 시행령을 개정해 ‘3년 내’로 강화할 예정이다.
Q. 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매 계약은 하였으나 잔금을 치르지 못해 이전등기는 못한 경우는?
A. 이전등기를 마쳐야 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이나, 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용키로 했다.
Q. 2003년 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 제한 규정이 처음 도입될 당시에는 기존 조합원은 1회 양도를 허용하는 경과 규정이 있었는데, 이 경과 규정은 지금도 유효한가?
A. 이 경과규정은 현재도 유효하지만 경과규정 요건(2003년 12월 31일 이전 조합 설립+2003년 12월 31일 이전 취득)을 충족한 경우에만 적용 받을 수 있다.
Q. 투기과열지구에서 주택 거래를 할 때는 자금조달계획을 신고해야 한다. 신고 시 제출 서류와 절차는? 허위 신고 시 불이익은?
A. 투기과열지구에서 3억원 이상의 주택을 거래할 때(분양권 전매 포함)는 자금조달계획 신고 대상이 된다. 자금조달계획 신고는 지정된 서식에 따라 시·군·구청에서 자기자금, 차입금 등 주택 매입 자금의 조달계획을 기재해 제출하면 된다. 신고를 받은 시·군·구청은 관할 세무서에 신고 내용을 통보할 수 있으며, 허위신고로 의심되는 경우 사실 여부를 조사할 수 있다.
Q. 자금조달계획 신고와 부동산거래신고를 동시에 해야 하나?
A. 자금조달계획 신고 대상인 경우 부동산거래신고를 하면서 자금조달계획서를 추가로 제출해야 한다.
Q. 다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율, 시행시기는?
A. 1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%포인트(3주택 이상 보유자는 20%포인트)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다. 장기임대주택 등 과거 중과 대상에서 제외된 주택은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외된다.
양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 소득세법 개정사항이다. 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 다음의 경우에는 1세대 2주택자라도 중과세 예외 대상이 된다.
△(일정가격 이하 주택) 기준시가 1억 이하 주택(정비구역 내 주택 제외), 지방 3억 이하 주택
△(장기임대주택) 일정호수 이상 주택을 건설하거나 매입해서 장기간 임대한 주택으로 일정 요건을 갖춘 주택
△(상속주택) 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
△(장기사원용) 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택
△(근무형편 등) 근무상 형편, 취학, 질병요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장
문제, 학업, 치료문제가 해소된 후 3년내 팔 경우
△(혼인·노부모 봉양) 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택
△(가정어린이집) 지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택
△(일시적 주택) 새 집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 팔 경우
Q. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건이 강화됐다. 추가되는 ‘2년 거주’ 요건이 적용되는 건 주택 매수시점인가 매도시점인가?
A. 대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대하여 거주기간(2년 이상) 요건이 적용된다. 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않는다. 취득 당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 양도시 거주 요건을 충족해야 1세대1주택 비과세가 적용된다.
Q. 신혼부부 희망타운 시범사업은 언제 시작되나?
A. 올해 안에 착수할 계획이다. 기존 개발 중인 택지 가운데 입지가 양호하고 신속하게 추진할 수 있는 용지를 활용하면 2018년부터 분양이 가능할 것으로 예상된다. 기존 지구 중 입지가 양호한 과천지식정보타운, 위례신도시, 화성동탄2 등에서 희망타운 사업을 우선 추진한다는 방침을 세우고 있다.
태원준 기자 wjtae@kmib.co.kr