A씨는 현재 살고 있는 오피스텔의 계약 기간이 6개월이 남았지만, 지방으로 직장을 옮겨 이사를 가야한다. A씨는 남은 기간 동안의 오피스텔 월세를 내야 되는지, 혹 이사를 가게되면 보증금을 떼일 가능성은 없는 지 궁금하다.
위 사안에서 A씨는 자신의 사정으로 임대차계약을 더 이상 지속할 수 없으므로, 당초에 계약한 기간만큼 오피스텔에 살거나 오피스텔 주인에게 남은 월세를 미리 지급해야 할 것입니다. 그러나 A씨가 이사를 가더라도, 해당 오피스텔에 새로운 입주 계약이 체결된 경우라면 오피스텔 주인은 A씨와의 임대차계약이 해지되었음을 묵시적으로 승인한 것이라고 볼 수 있습니다.
설령 묵시적 승인에 해당되지 않을 경우라도 아무도 살고 있지 않은 오피스텔에 새로운 임차인이 들어온다면, 집주인은 새로운 임차인과 A씨로부터 임차료를 이중으로 받게 되므로 그 부분에 있어서는 부당이득이 되는 것으로 보아야 할 것입니다.
따라서 A씨는 보증금에서 남은 기간의 월 임대료를 공제한 금액을 받고 이사를 한 후, 그 오피스텔에 새로운 임차인이 들어온다면 그 기간 이후의 임대료를 오피스텔 주인으로부터 반환받을 수 있습니다. 이 때문에 그 오피스텔에 살고 있는 사람은 없는 지 수시로 확인해야 합니다.
그런데 보증금을 돌려받지 않고 그냥 이사를 갈 경우 어떠한 상황이 발생할 수 있을까요. A씨는 ‘우선변제권’을 상실해 보금증을 우선적으로 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 임차인을 보호하는 주택 임대차 보호법은 ‘대항력을 갖춘 임차인은 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 받을 수 있다’고 규정하고 있는데, 여기서 대항력은 주택거주(인도)와 전입 신고, 확정 일자 등을 요구합니다. 즉 이사를 가게되면 거주(인도)의 요건이 사라지는 만큼 ‘우선 변제권’이 없어 경매로 인한 배당에서 밀릴 수 있는 것이지요.
배당 순위를 좀 더 살펴보면(부동산에 근저당이 설정된 경우를 가정합니다), 만약 우선 변제권을 근저당권 설정 이전에 보유했다면 당연히 배당순위에 있어서 A씨가 우선하게 되지만, 근저당권이 먼저 설정됐다면 A씨는 배당 순위에서 근저당권자의 다음으로 밀리게 됩니다. 따라서 임차기간 만료전에 이사를 갈 경우 반드시 심사숙고해야 합니다.
한편 임대차가 종료되었다면 ‘임차권등기명령’제도를 이용하면 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의 3, 제1항은 ‘임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있다’라고 규정하고 있습니다.
A씨는 단독으로 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 또한 등기가 경료되면 주민등록을 다른 곳으로 이전하더라도 이미 취득한 임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 유효하게 행사할 수 있습니다. 등기명령 신청 시 필요한 서류는 ① 임대차계약서(확정일자 필요) ② 등기부 등본 ③ 주민등록등본 ④ 주변인의 사실확인서 또는 진술서 ⑤ 주택도면 등입니다.
[허윤 변호사는?]
당신을 지켜주는 생활법률사전(2013. 책나무출판사), 생활법률 히어로(2017. 넘버나인) 등을 출간. 法을 몰라 팥쥐에게 당하는 이 땅의 콩쥐들을 응원함. 법무법인 예율 변호사, 서울지방변호사회 이사, 장애인태권도협회 이사, 서울특별시의회 입법법률고문, 국민일보, 한국일보, Korea Times 법률고문 등으로 재직.
정승훈 온라인뉴스부장 shjung@kmib.co.kr