집주인 매입 임대주택 시범사업은 민간이 주택을 매입해 LH에 임대관리를 맡기고, 시세50~80% 월세로 8년 이상 임대하기로 하면 집주인은 집값의 20%만 가지고도 임대사업을 시작할 수 있는 사업이다. 중도금에 해당하는 집값의 50%는 LH가 연 1.5% 기금융자를 통해 지원하고, 잔금에 해당하는 30%는 LH가 선지급하는 보증금으로 지원하는 형식이다. 다만 기금융자는 다세대 1가구당 8000만원, 다가구 1가구당 4억원으로 제한되고, LH 보증금 지원은 기금융자액의 60%로 제한된다.
LH는 집주인 대신 임대관리를 하면서, 모든 공실리스크를 부담하고, 매월 집주인에게 확정수익 지급한다. LH가 집주인에게 지급하는 확정수익은 시세 50~80% 월세에서 융자상환금과 위탁관리비(월세수익의 5%)를 공제하는 방법으로 결정하며, 모든 공실위험은 LH가 부담한다. 또 입주 시 경수선, 임대 중 유지보수와 관련된 비용이 발생하는 경우에는 LH가 확정수익에서 공제하고 지급한다.
사업을 신청하려는 집주인은 해당 주택을 취득해 8년 이상 임대하여야 하며, 일반형임대사업자로 등록해야 한다.
국토교통부는 오는 14일 LH 경기지역본부에서 집주인 매입 임대주택 시범사업 발표회를 연다. 이어 다음달 4일부터 14일까지 인천·대전·서울·울산·대구 등 전국 LH 지역본부에서 설명회도 개최한다. 국토부는 전국 순회 설명회가 마무리되는 다음달 중 집주인 매입 임대주택 총 300가구에 대한 제1차 시범사업 공모를 실시할 계획이다. LH는 약 1~2개월 간의 선정작업을 거쳐, 9월 중 최종선정자를 발표할 예정이다.
다음은 집주인 매입 임대주택 관련 일문일답.
1. 집주인 매입 임대주택을 공급하는 이유는?
□ 지속적으로 증가하는 공공임대주택 수요를 국가의 재정투입으로 충당하는 것에 한계가 있어, 민간자금을 활용해 임대주택을 공급하는 것임
ㅇ즉, 집주인이 다세대주택 등을 매입하여 LH에 위탁하는 경우 매입자금을 지원함으로써 저소득층이 장기간(8년이상) 저렴하게 거주할 수 있는 임대주택의 공급이 확대되는 효과가 기대됨
2. 집주인 매입임대 사업의 수익률은?
□ 시뮬레이션 결과, 약5% 정도의 수익률을 보이는 것으로 분석 됨
3. 집주인의 자부담률을 20%로 하는 것은 과도한 혜택 아닌지?
□ 집주인의 자부담률을 낮추고, 수익률을 향상 시켜, 도심 내 저렴한 임대주택의 공급을 확대하려는 것임
ㅇ 또한, 매수 대상 주택에 기금 융자에 대한 1순위 담보 및 LH 보증금에 대한 전세권을 설정, 집값의 80%에 해당하는 채무상환 부담은 여전히 매수인에게 있음
4. LH의 보증금 선지급이 어떻게 가능한지?
□ 임대차계약은 주택의 소유권과 무관히 체결할 수 있음
* 임대인이 임대차 목적물에 소유권이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립 (대법원 1996.9.6. 선고 94다5461 판결)
ㅇ 따라서, 집주인이 소유권을 이전 받기 전에도 LH와의 임대차 계약을 통해 매매대금에 충당할 보증금을 선지급 받을 수 있음
ㅇ LH는 집주인과 임대차계약을, 임차인과 전대차계약을 체결하는 전형적인 자기관리형 임대관리를 실시하게 됨
5. LH는 보증금 先지급으로 인한 부담은 없는지?
□ LH는 집주인에게 보증금을 지급하면서, 해당 주택에 대한 전세권 설정(설정비용 집주인 부담)을 함으로써 보증금에 대한 채권확보를 함
ㅇ 또한, 현재 시행 중인 LH 전세임대와 같은 방법으로 보증금을 운영하는 것인 만큼, 위험요소에 대해 미리 대비할 계획
6. 주로 어떤 유형의 주택이 사업신청을 할 것으로 예상되는지?
□ 보증금 비율이 낮고, 전월세전환율이 높은 대학가의 원룸, 투룸 등 운영수익률이 높은 주택이 신청될 것으로 예상되어, 1~2인 거주 가구의 주거비 절감에 실질적 도움이 될 것으로 기대
7. 매수인이 집주인 매입 임대주택을 포기하고 직접 사용하려면 어떻게 해야 하는지?
□ 매수인이 해당 주택을 직접 사용하거나 직접 임대사업을 하길 원할 경우, 집주인 매입 임대주택 사업을 포기해야 함
ㅇ이 경우, 기금융자금 및 LH 보증금을 즉시 반납하고, 소정의 위약금을 내야하며, 임차인과 LH 간의 전대차계약을 승계해야함
세종=윤성민 기자 woody@kmib.co.kr