“전월세상한제 도입시 임대료↑주택공급↓” 상한제 부작용 월세화 가속

여야가 전월세 상한제와 계약갱신청구권을 골자로 한 임대차보호법 개정을 논의하는 가운데 이들 제도를 도입하면 초기 임대료가 상승하고 주택공급이 줄어들 것이라는 연구결과가 나왔다.

그러나 연구가 잘못된 가정과 자료에 근거해 임대업자에게 유리한 결과만 도출했다는 비판이 나오는 등 이들 제도 도입을 둘러싼 논란이 쉽게 정리되지 않을 전망이다.

한국주택학회는 8일 국회 서민주거복지특별위원회(위원장 이미경)에 제출한 '민간임대주택시장에 대한 임대료 규제의 효과 등 연구 용역' 보고서에서 "임대인이 전월세 상한제 하에서 받는 임대료의 현재가치가 상한제가 없는 경우 받을 수 있는 시장임대료보다 작기 때문에 임대인이 초기 계약 시 그 손실만큼 추가해서 받을 유인이 생긴다"고 밝혔다.

학회는 최대 임대료 인상률 5%와 초기 계약기간 2년, 갱신 계약기간 2년을 가정한 상태에서 시뮬레이션을 돌린 결과 초기 계약 임대료가 시장임대료의 연간 예상 상승률이 5%인 경우 2.5%, 시장임대료가 10%인 경우 7.61% 바로 상승한다고 분석했다.

또 상한제 도입으로 발생할 수 있는 임대인의 임대료 손실과 임대사업 위험증가에 따른 위험프리미엄이 초기 계약 임대료에 완전히 반영되지 않는다면 임대주택 공급이 줄어들 수 있다고 전망했다.

학회가 상한제 시행 후 임대인이 받는 임대료 흐름의 현재가치가 상한제 시행 이전의 95% 수준이라고 가정, 2010년 1분기부터 2012년 2분기까지 임대주택 공급량에 어떤 영향을 미칠지 조사한 결과 임대주택 순공급량이 2년 6개월 동안 8.36%(5만5천여호) 줄어드는 것으로 나타났다.

학회는 "신규계약 시 보증금의 비중을 줄여 계약하는 것이 상승률 규제를 받지 않을 수 있는 선택이 될 수 있어 결과적으로 상한제 도입은 임차인에게 부담이 큰 월세화를 더욱 가속할 수 있다"고 전망했다.

그러나 연구용역 자문을 맡은 교수들은 연구의 한계점을 지적했다.

정성훈 대구가톨릭대 경제통상학부 교수는 특위에 제출한 자문의견서에서 "상한제 도입이 초기 계약 임대료 가격 급등으로 이뤄진다는 보고서는 가상의 세계에서만 존재하는 연구결과일 수 있다. 연구접근 방법을 실거래가 데이터로 분석해 사실을 가지고 연구결과를 도출했어야 한다"고 비판했다.

김제완 고려대 법학과 교수는 "갱신청구권을 1회 인정하되 갱신 시 임대료 인상에 대한 법정 상한을 두지 않고 당사자간 합의 또는 법원의 판결에 따라 하도록 하는 방안이 여야간 합의 가능성이 가장 큰데 이에 대한 분석이 없다"고 지적했다.

또 "연구는 임차인에게 미칠 영향을 분석하는 것이 주목적인데 임차인의 복리보다 주택건설 사업자의 시각에 편향됐다"고 말했다.

이에 학회도 김 교수의 지적을 수용, 상한제를 제외하고 계약갱신청구권만 도입할 경우 임대인은 계약갱신을 거부할 수 있는 옵션만 잃게 되기 때문에 임대료 상승효과가 0.74~0.77%(위험프리미엄 0.5% 적용)에 그친다고 설명했다.

김영석 기자 yskim@kmib.co.kr