주택담보대출자 상환능력 심사 강화해 가계부채 증가속도 늦춘다

급증하는 가계부채 속도를 늦추기 위해 주택담보대출 총부채상환비율(DTI) 산정 때 소득심사를 강화하는 방안이 추진된다. 근로소득자의 원천징수영수증처럼 실제 소득을 입증할 수 있는 자료를 쓰지 않고 신용카드 사용액 등 신뢰성이 떨어지는 신고소득 자료를 이용할 때는 은행 내부심사 단계를 상향 조정한다. 신규 주택담보대출을 할 때 소득수준이나 주택가격 대비 대축금액이 커 상환부담이 높은 대출은 분할상환을 유도하는 방안도 시행된다. 정부는 관계부처 합동으로 이런 내용을 골자로 하는 ‘가계부채 종합 관리방안’을 22일 발표했다.

정부는 이번 대책의 취지가 인위적인 대출 억제보다 사전 위험관리와 시스템 구축에 있다고 설명했다. 부동산 경기를 감안해 지난해 8월 완화한 LTV(주택담보대출비율)·DTI 상한선(LTV 70%, DTI 60%)을 조정하지 않으면서도 대출자가 상환능력에 맞는 대출을 받도록 해 실질적인 억제효과를 극대화하겠다는 구상이다. 정부는 이미 이번달 일몰 예정이던 LTV·DTI 규제완화를 내년 7월까지 1년 연장했다.

우선 금융사가 주택담보대출을 취급할 때 객관성 있는 소득자료를 활용하도록 유도키로 했다. 신용카드 사용액처럼 신뢰성이 떨어지는 신고소득 자료를 대출에 활용하는 경우 은행 내부심사단계를 영업점장 선에서 본부심사로 높이고, 분할상환대출로 유도하는 방안이 추진된다. 원천징수영수증(근로소득), 소득금액증명원(사업소득) 등 실제 증빙소득자료를 대출에 활용토록 한 대출 원칙이 지켜지지 않으면서 가계대출이 급속히 늘어나고 있다는 판단에서다.

변동금리대출에 대해서는 ‘스트레스 금리'(Stress rate)를 추가 적용해 대출가능규모를 산정한다. 이는 향후 금리상승에 대비해 DTI를 계산할 때 미리 금리에 ’스트레스‘를 적용해 예상 상환부담 증가까지 고려한 대출을 시행하겠다는 것이다. 원리금상환액을 계산할 때 실제 이자에 스트레스 금리를 반영하면 상환부담액이 커지는 효과가 있어 연소득 대비 원리금상환액으로 계산되는 DTI가 줄어든다. 변동금리상품을 고정금리상품으로 유도하고, 금리상승에 대비한 대출자의 경각심을 높이겠다는 게 당국의 생각이다. 현재 스탠다드차타드(SC)은행은 변동금리대출에 대해 스트레스 금리 2% 포인트를 적용하고 있다. 당국은 DTI계산식의 분자(주담대 원리금상환액+기타부채 이자상환액)를 주담대 원리금상환액+기타부채 원리금상환액으로 바꿔 대출자의 총체적인 상환부담을 평가하겠다는 방안도 내놨다.

또 신규 주택담보대출을 취급할 때 상환부담이 높은 대출은 분할상환을 유도할 계획이다. 예를들어 주택가격이 3억원이고 대출이 2억1000만원(LTV 70%)인 A씨가 대출기간 30년에 원금균등분할상환을 한다고 가정하면 매년 700만원씩 원금을 상환하게 돼 5년 후 상환해야 할 금액이 1억7500만원으로 줄어들고 LTV도 58.6%로 감소한다. 다만 기존대출을 분할상환으로 변경할 경우 기존 LTV·DTI 비율을 그대로 인정할 계획이다.

정부는 규제가 느슨했던 상호금융권 등 제2금융권 비주택담보대출 관리도 강화할 계획이다. 약 120조원에 달하는 토지·상가담보대출의 경우 최대 80%에 달하는 LTV 기준을 70%로 하향 조정하고, 최저한도를 60%에서 50%로 낮추기로 했다. 예탁금 비과세 혜택도 올해까지만 유지하고 내년엔 5%, 2017년 이후 9% 등 저율 과세로 전환할 방침이다.

정부는 현재 가계부채 위험이 시스템적 위기가 아니라고 거듭 강조했다. 또 가계부채 관리방안을 통해 2017년까지 은행권 주담대 분할상환 목표치를 현행 40%에서 45%로 상향 조정하고 연도별 목표도 높였다. 고정금리 목표치는 현행 40%를 유지하되, 연도별 목표치를 상향 조정(올해 25%→35%, 내년 30%→37.5%)했다. 다만 정부가 경제혁신 3개년 계획에서 내세웠던 가처분소득 대비 가계부채 비율 5% 포인트 인하 방침의 경우 목표달성이 사실상 어려워질 전망이다. 가계부채는 급증한 반면 가계소득 증대방안은 실효성을 거두지 못하고 있기 때문이다.





백상진 기자 sharky@kmib.co.kr