분양가상한제 폐지되면… 아파트 어디가 얼마나 오를까

4월 1일부터 민간 택지내 아파트에 대한 분양가 상한제가 탄력적으로 적용된다. 사실상 민간 아파트의 분양가 상한제가 폐지되는 셈이다. 이에 따라 주택의 분양가가 어떻게 달라질지 주택 수요자들의 관심이 모아지고 있다.

30일 연합뉴스 조사에 따르면 부동산 전문가들은 대체로 서울 지역 아파트는 분양가가 인상될 것으로 내다봤다. 그러나 서울을 제외한 수도권과 지방의 경우 공공택지에서 공급되는 주택 물량이 많아 상한제 폐지의 영향이 제한적일 것이란 전망이다.

분양가 상한제 폐지되면

현행 분양가 상한제는 주택 분양 전에 시·군·구의 분양가심의위원회로부터 분양가를 심의받도록 한 제도다.

분양가심의위는 한 단지의 분양가 총액의 상한선을 정해주고 분양 사업자는 이 범위 안에서 층별·향별·평형별 선호도 등을 감안해 개별 주택의 분양가를 책정하게 된다.

그러나 앞으로 민간 택지는 이런 절차 없이 분양 사업자가 임의로 분양가를 정할 수 있게 된다. 분양가 총액의 상한이 사라지는 것이다.

당장 4월 1일 이후 입주자 모집(분양)을 하는 모든 민간택지 주택은 분양가 상한제가 적용되지 않는다.

분양가, 어디가 얼마나 오를까

분양가 상한제가 없어지면 주택사업 시행자가 분양가를 마음대로 정할 수 있다. 특히 재건축·재개발 등 주택정비사업은 일반 분양가를 높이면 조합원 분담금이 줄기 때문에 분양가를 올리려는 유인이 크다.

이는 정부가 민간택지에 대해 분양가 상한제를 폐지하기로 한 이유의 하나이기도 하다. 조합원 부담을 줄여 재건축·재개발 사업이 촉진되도록 하려는 것이다. 문제는 이 경우 일반 분양가는 오른다는 점이다.

특히 작년 하반기부터 이어지고 있는 주택청약시장의 열기와 새 아파트 선호 현상과 맞물리면서 분양가 인상이 가속화될 수도 있다. 청약제도 개편으로 1순위 가입자가 대거 확대된 것도 분양가 상승을 부추길 요소다.

실제로 최근 서울과 경기 지역에서 분양한 분양 아파트가 높은 경쟁률로 1순위에서 마감되고 있다. 모델하우스에도 수요자들의 발길이 이어지고 있다.

주택전매 제한은 그대로 적용

분양가 상한제가 없어져도 주택 전매제한은 그대로 남는다.

수도권의 경우 공공택지 주택은 분양받은 뒤 1년간, 민간택지 주택은 6개월간 전매할 수 없다. 지방의 경우 공공택지는 1년간 전매가 금지되지만 민간택지에는 제한 기간이 없다.

국토부 관계자는 “투기 수요 억제를 위한 장치로 전매제한 기간은 남겨두기로 했다”고 말했다.

부동산 전문가 전망은?

전문가들은 대체로 민간택지에서 분양가 상한제가 사라지면 서울의 경우 분양가 인상으로 이어질 것으로 보고 있다.

안명숙 우리은행 고객자문센터장은 “지금은 사실 (시장 상황이) 분양이 잘되는 편”이라며 “지역별로 차이가 있겠지만 서울에서도 수요가 있는 곳은 분양가가 올라갈 것 같다”고 말했다.

안 센터장은 “다만 분양가 상승은 서울에 국한될 것”이라며 “서울의 재건축 사업장 중 인기 좋은 곳 등이 가격 상승 요인이 있다고 본다”고 덧붙였다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “택지개발지구 등 공공택지와 경쟁해야 하는 경기권이나 공급 과잉 리스크가 있는 지방의 경우 공공택지 주택과 민간택지 주택이 경쟁해야 하니까 견제 기능이 있어서 분양가가 많이 오르기 힘들다”고 진단했다.

함 센터장은 그러나 “서울 강남의 재건축, 강북 재개발은 다소나마 올리려 할 것”이라며 “보금자리주택은 공급이 마무리 단계로 신규 물량이 없는 데다 주로 정비사업을 통해 일반분양이 되는데 정비사업은 분양가를 높여야 조합원 분담금을 낮출 수 있는 구조”라고 진단했다.

박원갑 국민은행 수석 부동산전문위원은 분양가 상한제 폐지의 파급력을 좀 더 크게 평가했다. 박 위원은 “지금처럼 분양시장의 여건이 좋았던 적이 없다”며 “수요자들이 가격에 대한 민감도가 있다고 하지만 투기적 수요도 약간 있는 상황이어서 분양가가 제법 올라갈 것으로 보인다”고 말했다.

박 위원은 서울 강남의 재건축 단지는 물론 강북과 경기도 일부 지역에서도 분양가가 올라갈 수 있다고 전망했다.

박 위원은 “올해 주택시장의 최대 핫이슈는 분양가 인상의 후폭풍이 불 것이냐 여부”라며 “인상된 분양가가 기존 집값을 자극하면서 예전처럼 집값이 뛰는 것 아니냐는 불안심리를 건드릴 수 있다”고 말했다.

반면 분양가 상한제 폐지의 여파가 그리 크지 않을 것이란 전망도 있다.

김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 “올봄 분양 물량이 많은데 건설업체 입장에서는 분양가격도 중요하지만 ‘완판’(매진)도 중요하다”며 “경쟁적으로 물량을 내놓는 상황에서 입지가 아주 좋거나 품질이 담보되지 않으면 비싼 물건은 팔리지 않을 것”이라고 말했다. 김 실장은 “이런 시장 기능이 작동하기 때문에 분양가 상승 폭은 제한적일 것”이라고 덧붙였다.

김태희 선임기자 thkim@kmib.co.kr