여야 합의한 부동산3법, 웃목까지 데워질 지 의문

여야가 오랫동안 국회에 묶여있던 ‘부동산3법’을 통과시킴에 따라 ‘9·1대책’ 약발이 떨어지던 부동산 시장에 다시 기대감이 감돌고 있다. 그러나 수혜 대상이 서울 강남 재건축 시장에 국한될 것이란 지적도 나오고 있다.

◇부동산 시장 훈풍부나…일단 여야가 민간택지의 분양가상한제를 탄력 적용키로 하면서 건설업체들의 숨통이 트이게 됐다. 앞으로는 기존보다 분양가를 올려 받을 수 있기 때문에 양질의 주택을 공급하고 구매력이 높은 수요층의 주택 구입을 유발할 수 있게 됐다. 정부는 이를 통해 저렴한 주택이나 미분양주택의 매매도 자연스레 늘 것으로 보고 있다. 국토교통부는 입주 후 내부 인테리어 등에 사용하던 비용도 연간 6143억원 정도 절감될 것으로 전망했다.

특히 재건축초과이익 환수제가 2017년까지 유예되면서 재건축 사업단지 정비사업이 보다 적극적으로 추진될 것으로 보인다. 이 제도는 아파트 재건축사업으로 3000만원 이상 이익을 봤을 때 그 이익의 일부를 국가와 지방자치단체가 환수하는 제도로 재건축 사업 추진을 저해하는 심리적 요인으로 작용해 왔다. 지난해 말 기준 전국 562개 재건축 사업장 중 347개 구역(61.7%)이 재건축 초과이익 환수 대상이었다. 국토부는 이 중 62개 구역, 4만가구 정도가 이 제도 폐지에 따른 혜택을 볼 것으로 예상했다. 일반적으로 재건축 시장이 활성화되면 그 여파가 일반 매매시장으로 확대되는 경향이 있다.

재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택의 수도 기존 1주택에서 3주택으로 확대하기로 하면서 미분양 우려를 줄일 수 있게 됐다. 조합원이 많은 주택을 분양받은 뒤 전·월세로 전환할 경우 민간 임대주택이 증가하는 효과를 거둘 수도 있게 된다.

전문가들은 이 같은 직접적인 효과 외에도 이번 합의가 여야와 정부가 부동산 시장을 살리겠다는 확고한 의지를 보여준 것이기 때문에 주택 수요자들의 심리에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “정부 정책에 대한 신뢰가 커지면서 내년 봄 이후 시장 회복에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다.

◇‘강남 재건축’에만 수혜 집중…전문가들은 하락을 거듭하던 강남권 아파트에 수혜가 집중될 것으로 보고 있다. 그러나 기존 주택매매시장까지 확대될지에 대해서는 미지수다. 박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “강남 분양가가 상승하면서 수요자들이 다른 지역에 집을 사겠다고 나선다면 기존 매매시장에 긍정적인 영향을 주겠지만 가능성이 높아보이지는 않는다”고 말했다.

경기 침체가 이어지는 상황이기 때문에 당장 큰 영향을 미치긴 어려울 것이란 전망도 나온다. 분양가 상한제가 완화됐어도 이미 얼어붙은 시장 여건을 고려하면 쉽게 분양가를 올리기가 쉽지 않은 상황인데다 재건축 초과이익 환수제는 이미 유예가 이뤄지고 있어 당장은 달라질 게 별로 없다는 것이다. 권혁 닥터아파트 리서치팀장은 “9·1대책이 나온 뒤 시의적절하게 이번 대책이 나왔더라면 더 파급력이 있었을텐데 타이밍이 끊겼다”며 “이것을 가지고 당장 붐업이 되긴 어려울 것”이라고 지적했다. 재건축 초과이익환수제를 3년 유예한 것에 대해서는 “보다 과감한 결단(폐지)으로 확고한 의지를 보여줄 필요가 있었는데 한 발 물러서는 듯한 느낌이 드는 것은 아쉽다”고 말했다.

세종=이용상 기자, 유성열 기자 sotong203@kmib.co.kr