법무부, 세입자 보호요건 강화 ‘주택임대차표준계약서’ 공개

세입자가 임대차 계약 후 확정일자를 받으면 보증금이 안전할까? 그렇지 않다. 집주인이 거액의 국세를 체납해 공매·경매 절차가 진행될 경우 보증금을 돌려받기 어려워진다. 확정일자를 받는 날 집주인이 몰래 저당권을 설정해도 세입자의 우선변제권은 순위가 밀린다.

“다른 세입자를 구하는 대로 보증금을 돌려주겠다”는 집주인 말만 믿고 이사했다면 그 즉시 보증금 우선변제권을 잃게 된다. 이럴 경우 세입자는 이사 전에 반드시 임차권 등기명령을 신청하고 등기 기재 여부를 확인해야 보증금을 지킬 수 있다.

법무부는 이렇게 세입자가 계약 전에 반드시 확인해야 할 내용을 담은 ‘주택임대차표준계약서’를 제작·배포한다고 21일 밝혔다. 국토교통부, 서울시, 학계 전문가들이 함께 만든 정부 차원의 첫 임대차표준계약서다.

표준계약서에는 임대인의 등기사항증명서, 미납 국세, 선순위 확정일자 현황, 담보물권 설정 사항 등이 항목별로 적혀 있다. 집주인은 저당권, 선순위 확정일자 등 소유권 제한 내역을 기재하고 임차인의 확인을 받아야 한다.

세입자가 집주인의 체납 여부를 확인하도록 ‘임대인 납세증명원 제출 확인란’도 기재됐다. 표준계약서가 아니더라도 세입자는 집주인에게 체납 여부 확인을 요구할 수 있지만 그동안 제도가 잘 알려지지 않아 종종 피해가 발생했다.

현행 보증금 우선변제권은 세입자가 확정일자를 받은 다음날부터 효력이 발생한다. 확정일자를 받는 날 집주인이 집을 담보로 돈을 빌리면 변제 순위에서 밀려 보증금을 떼일 수 있다. 이를 막기 위해 표준계약서는 집주인이 저당권을 설정할 수 있는 날을 특정일 이후로 제한하는 특약사항도 명시했다.

표준계약서는 또 임대차 기간에 발생할 수리비 중 집주인과 세입자가 내야 할 항목을 정해 합의토록 했다. 집주인이 계약만료 1∼6개월 전까지 계약 연장 여부를 알리지 않을 경우 계약이 자동 연장되는 내용 등 개정된 주택임대차보호법 조항도 적혀 있다. 계약당사자·권리순위·중개대상물 확인이나 대항력·우선변제권 확보 방법도 담겼다. 법무부는 정부기관과 지자체 읍·면·동사무소에 표준계약서를 배포하고 홍보해 나가기로 했다.

전웅빈 기자 imung@kmib.co.kr