정부, DTI 규제 보완책 미래 상환 능력에 초점… 소득 적어도 추가 대출

정부가 17일 내놓은 총부채상환비율(DTI) 규제 보완책의 핵심은 20∼30대 직장인이 주택담보대출을 받을 때 미래 예상소득을 기준으로 하겠다는 데 있다. 당장은 소득이 적어도 빚을 갚을 능력만 있다면 돈을 더 빌려주겠다는 것이다. 대출금 상환능력이 있는 계층의 주택 구매심리를 자극하겠다는 전략이다. 하지만 전문가들은 얼어붙은 부동산 시장을 녹이기에는 역부족이라고 분석했다.

국세통계연보에 따르면 지난해 20대는 30대가 될 때까지 10년간 소득이 52.1% 늘어난 것으로 나타났다. 30대는 40대가 되면서 31.8%를 더 벌었다. 20대는 연평균 4.3%씩, 30대는 2.8%씩 소득이 증가한 것이다. 은행은 대출자의 직전연도 증빙소득을 최소치, 장래 예상소득을 최대치로 잡고 그 안에서 대출액을 결정하게 된다.

대신 젊은 직장인 DTI 완화는 40세 미만의 무주택 근로자가 집을 사려고 만기 10년 이상의 비거치식 분할상환 대출을 받을 때만 적용된다. 40세 이상은 10년간 소득 변화가 없거나 오히려 줄어 대상에서 제외됐다.

또 정부는 소득은 없지만 자산이 있는 계층에 주목했다. 자산이 있다면 대출 상환능력이 있기 때문이다. 이에 따라 은퇴 등으로 소득이 없는 사람은 기초노령연금법에 따른 기본재산액, 부채 등을 뺀 순자산을 소득으로 삼아 대출을 받을 수 있게 했다. 다만 자신이나 배우자 명의의 자산이어야 하고 다른 소득은 없어야 한다.

금융자산은 금융소득이 증빙·신고 소득에 포함되기 때문에 인정되지 않는다. 환산 소득은 순자산에 직전연도 은행 정기예금 가중 평균금리(지난해 3.69%)를 곱한 금액이다.

금융소득 분리과세 대상자도 금융소득을 합산해 대출받을 수 있다. 연봉 3000만원에 금융소득 1000만원인 사람이 서울(DTI 50%)에서 연 금리 5%, 20년 만기로 원리금 균등분할상환 대출을 받을 경우 대출한도는 기존 1억8700만원에서 2억4300만원으로 29.95%(5600만원) 늘어난다. 다만 역모기지 대출(주택을 담보로 한 노후자금 대출)에는 DTI 규제가 적용되지 않는다.

이번 조치에 대해 김규정 부동산114 리서치센터 본부장은 “내 집 마련을 고민했던 30대 가장에게는 도움이 될 수 있지만 부실채권 증가로 신용 관리를 꼼꼼히 하고 있는 은행들이 얼마나 대출해줄지가 관건”이라고 지적했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석팀장은 “30대가 주택을 소유하려는 특성이 약하고 경제력이 충분치 않아 부동산 구매로 직접 이어지기엔 한계가 있을 것”이라며 “부동산 거래가 늘고 가격이 오르기보단 부동산 거래량과 가격이 덜 떨어지는 수준일 것”이라고 말했다.

강창욱 하윤해 기자 kcw@kmib.co.kr