[생활 투자 길라잡이] 주택임대차보호법

주택을 임차할 것인지, 구입할 것인지는 여러 각도에서 접근이 필요하다. 단지 집을 살 여유자금이 없기 때문에 임차를 선택하거나, 반대로 주택 구입을 통해 얻게 되는 재무적 이익 또는 기타 혜택만을 고려하기도 어렵다. 다만 부동산 시장이 얼어붙은 데다, 직장사정이 있거나 자녀 교육목적이 클 경우 임차가 유리하다고 할 수 있다. 특히 주택 임대차보호법은 주거생활 안정을 위해 임차인에게 불리한 것은 효력이 없도록 하는 강행규정을 특례로 규정하고 있는 만큼 법을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

우선 주택소유주는 계약 기간 내에 전셋값을 올려달라고 할 수 없지만 세입자는 계약기간 중이라도 5000만원의 보증금 감액을 청구할 수 있다. 아파트 관리비에 포함되어있는 특별수선충당금은 소유주가 지불해야할 금액이니 집을 나갈 때 돌려받아야한다.

한 가지 중요한 사실은 임대차 계약서 작성 시 주택소유주와 아무리 가까운 친척이라도 대리인이 나올 경우 반드시 위임장을 받아야 한다는 점이다. 또 계약서에는 주택소유주와 세입자가 함께 서명한 후 도장 등을 명기해야 한다. 주택소유주와 세입자 간에 분쟁의 소지가 있는 부분은 계약 시 특약사항을 꼼꼼히 검토하도록 해야 한다.

전세권 등기는 주택소유주의 동의 하에 건물등기부등본에 설정하는 것으로, 확정일자보다 안전하지만 확정일자와 마찬가지로 선순위 권리자가 있을 경우 권리가 뒤로 밀려난다. 세입자 입장에서는 이보다 더욱 확실히 권리를 보장받기 위해 주택임대차 신용보험에 가입하면 좋다. 신용보험은 1년을 기준으로 전세보증금의 0.5%를 수수료로 내고 전세금을 지키는 방법이다. 보증보험회사에서 취급한다.

전세권 등기가 안됐더라도 세입자가 입주와 전입신고를 마치면 다음날부터 주택임차권의 효력이 발생하는데 이것을 ‘대항력’이라고 한다. 이 대항력을 유지하기 위해서는 본인 또는 배우자, 자녀 등 가족의 주민등록을 계속 유지해야 한다. 만약 계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 세입자가 법원에 임차권등기 명령을 신청하면 대항력 또는 우선 변제권이 인정된다. 따라서 세입자의 사정에 따라 이사나 주민등록 이전을 해도 우선 변제가 가능하다.

또 대항요건과 확정일자를 갖추지 못한 경우라도 소액의 보증금에 대해서는 다른 담보권자보다 우선 변제를 받을 수 있다(소액보증금 우선변제). 서울시의 경우 보증금 7500만원 이하는 2500만원을 우선 변제받을 수 있다.

배종우 하나은행 청담동 골드클럽 PB팀장