실거래가 줄이거나 부풀리거나… ‘탈세 꼼수’ 꿈도 꾸지마

“후보자는 2000년 12월 평균 시세가 5억8000만원이던 강남 대치동(174.9㎡) 아파트를 팔면서 매매가를 2억5000만원으로 신고했어요. 당시 이 아파트 기준시가는 4억6400만원이었고 실제 평균매매가는 5억8000만원 정도인데, 어떻게 된 겁니까?”

지난주에 진행된 장관 및 청장 등 공직후보자들의 인사 청문회에서는 후보자들의 부동산투기 의혹이 집중 제기됐다. 그 중에서도 아파트의 ‘불법 다운(down) 계약서’가 단골메뉴로 떠올랐다. 이번 청문회에서만 장관 및 청장 후보 3명이 다운계약서를 썼던 사실이 밝혀지면서 곤욕을 치렀다.

◇다운·업계약서 유혹 왜?=다운계약서란 실제 매매가격보다 낮은 가격에 작성한 계약서를 말한다. 다운계약서 작성은 대체로 매도자가 거래금액을 낮춰 계약서를 쓰는 대신 매수자에게 실제 매매가를 일부 깎아주는 방식으로 이뤄진다. 매도자의 양도세 회피수단으로 암암리에 사용되고 있으며, 2006년 1월 ‘부동산 실거래가 신고 의무제도’가 도입되기 전에는 매수자가 취득·등록세를 적게 내기 위해 관행이 되다시피했다.

다운계약서 작성은 대체로 입주를 앞둔 아파트 분양권 시장에서 주로 성행한다. 아파트를 분양권 상태로 팔 경우 매매가격을 낮춰 계약서를 작성하면 서류상 시세 차익이 줄어들면서 양도세 부담을 덜 수 있기 때문이다. 예를 들어 2년3개월 전에 5억원으로 구입한 아파트 분양권을 6억원에 되팔 경우 양도 차익은 1억원이다. 구간별로 적용되는 세율(6∼35%)을 감안하면 양도소득세는 2086만원이다. 하지만 5000만원 정도 가격을 낮춰 계약서를 작성해 신고하면 양도세는 716만원으로 3분의 1가량 줄어든다.

부동산 매매시장에는 다운계약서 외에 ‘업(up) 계약서’도 있다. 다운계약서와 반대로 거래된 금액보다 가격을 높여 계약서를 쓰는 방식으로 단기 시세 차익을 노리는 재개발 지역 등에서 흔한 편이다. 업계약서는 집을 사는 매수자가 나중에 집을 되팔 때 얻는 시세차익이 실제보다 적어보이는 효과가 있다. 반면 매도자는 실제 거래된 가격보다 높은 가격에 계약서를 쓰기 때문에 양도세를 더 내야 한다. 이 때문에 매수자는 업계약서 작성시 매도자에게 양도세 보전을 이유로 실제 거래 가격보다 더 많은 돈을 지불하거나 별도의 편의를 봐주기도 한다.

◇허위계약서 작성은 ‘불법’…처벌 강화=다운계약서나 업계약서를 작성해 실거래가로 신고하는 행위는 엄연한 불법이다. 현행법상 실거래가를 허위로 신고할 경우 매도자와 매수자, 중개업자에게 취득세 3배 이하의 과태료가 부과된다. 부동산 중개업자는 과태료 부과와 함께 최장 6개월까지 영업정지 처분을 받는다. 또 양도세를 적게 신고하거나 신고하지 않은 부분이 발견되면 실제 내야 하는 양도세 산출액의 40%를 가산세로 물어야 한다.

특히 내년 7월부터 부동산 거래시 다운·업계약서 등 허위계약서를 작성하면 감면받은 세금을 향후 10년까지 추징당하게 된다. 이와 관련, 국세청은 허위계약서 작성시 양도세 확정신고 기한 다음날부터 10년내 과세할 수 있다는 심사결정을 최근 내렸다. 부동산써브 함영진 실장은 “허위계약서 작성은 부동산 거래 시장을 교란시킬 뿐 아니라 선의의 피해자까지 양산할 수 있다”면서 “무엇보다 그 자체가 불법행위인만큼 반드시 성실 신고를 해야 한다”고 강조했다.

박재찬 기자 jeep@kmib.co.kr