오피스텔 청약 열풍 투자할까? 살아볼까?… 시세차익보다 임대수익률에 초점 맞춰라

부동산경기 침체 속에서도 오피스텔에 대한 관심이 높다. 비교적 적은 비용으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자 상품인데다 실수요자 입장에서는 일반 주택보다 저렴한 가격에 편리한 생활을 누릴 수 있기 때문이다. 하지만 사람과 돈이 몰려들수록 꼼꼼한 사전 준비가 필요하다.

◇‘주거용’ 오피스텔의 매력=오피스텔은 지난해 말 관련 법규가 바뀌면서 ‘준주택’으로 분류됐다. 이에 따라 전용 85㎡형까지 바닥 난방을 확대할 수 있고, 주방이나 욕실도 설치할 수 있다.

또 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제를 받지 않아 대출자금 마련이 비교적 쉽고, 분양권 전매제한이 없어 계약 직후 팔 수 있는 점도 매력이다. 관련법상 업무시설로 분류돼 있기 때문에 주택에 포함되지 않는다. 따라서 오피스텔을 여러 개 갖고 있더라도 아파트 등 보유 주택이 없다면 청약저축 통장에 가입할 수도 있고, 청약시 무주택기간을 인정받을 수도 있다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “현 시점에서 은행 정기예금 금리(2∼3%)보다 높고 안정적인 수익성을 기대할 수 있다는 점에서 오피스텔 투자에 돈이 몰리고 있다”면서 “특히 1억∼2억원대로 투자할 수 있는 소형 오피스텔에 대한 관심은 더 높아질 것”이라고 내다봤다.

◇임대수익률·세금부담 잘 따져봐야=부동산 전문가들은 “오피스텔 투자는 시세차익보다는 임대수익률에 초점을 둬야 한다”고 조언한다. 오피스텔은 일반 주택처럼 시세변동폭이 낮아 단기간 시세차익을 통한 고수익을 기대하기 힘든 상품이기 때문이다. 임대수익률은 수도권의 경우 지난달 말 기준으로 평균 5∼7%선. 하지만 수요가 많은 지역은 최대 10%에 달할 정도로 지역별 편차가 심하다는 게 업계 설명이다.

안정적인 임대수익을 기대한다면 수요가 두터운 지역의 소형 오피스텔을 노려볼 만하다. 중형 이상은 아파트에 비해 선호도가 떨어지고, 월세 수익률도 소형보다 낮기 때문이다. 공실 발생률도 높은 편이다. 반면 대중교통 여건이 양호하고 유동인구가 많은 역세권의 소형 오피스텔은 수요가 많아 환금성과 더불어 수익률도 나은 편이다. 독신가구나 1∼2인 가구 등 안정적인 임차수요를 원한다면 내부 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 주거환경이 쾌적한 곳에 투자할 만하다.

오피스텔에 거주하려는 실수요자의 경우 주거 목적에 따라 선택의 우선순위를 둘 필요가 있다. 직장 등의 문제로 이동이 잦다면 가구와 가전제품이 구비된 ‘풀옵션’형 오피스텔이 낫다. 편리한 교통여건을 따진다면 역세권 오피스텔을 마련하는게 편리하지만 주변 오피스텔 시세와 관리비 수준을 따져보는 것도 빠뜨려선 안된다.

투자자들은 세제요건 등도 살펴봐야 한다. 오피스텔은 업무시설로 분류되지만 사실상 주택으로 사용할 때는 실질과세 원칙에 따라 주거용으로 분류되기 때문이다. 이 경우 오피스텔 외에 별도의 주택을 보유하고 있다면 다주택자로 간주, 1가구 1주택 비과세 기준에서 제외되면서 세금부담이 늘어난다. 주거용과 업무용을 구분하는 기준은 매도 시점에 전입신고를 했는지 여부, 침대나 개수대 사용 여부를 따져 판단하게 된다. 부동산정보업체 부동산 114 김규정 부장은 “오피스텔은 소액투자와 안정적인 임대수익 창출이 가능하다는 장점이 있지만 지역과 입지별로 수익격차가 심한 편”이라며 “장기적인 임대수요 시장의 가치와 규모를 보고 투자 지역을 골라야 한다”고 강조했다.

박재찬 기자 jeep@kmib.co.kr