도시형생활주택 해？ 말아？… 싱글족 그녀, 왜 망설이나

1∼2인 가구와 서민의 도심 내 주거 수요를 위한 도시형생활주택이 도입된 지 1년을 맞았다. 정부는 지난해 5월 제도 도입 이후 지속적으로 규제를 완화해 도시형생활주택에 대한 관심 역시 높아진 상태다. 하지만 수요자 입장에서는 수익률이나 분양과정에서의 ‘함정’은 없는지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

◇규제완화·수요증대로 분양 인기=도시형생활주택은 단지형 다세대 주택(가구당 85㎡ 이하), 원룸형 주택(12∼50㎡), 기숙사형 주택(7∼30㎡)으로 나뉜다. 청약 통장 유무 및 자격, 재당첨 제한과 관계없이 청약이 가능하다. 초기에는 20가구 이상에서 150가구 미만으로 건설 가구 수를 제한했지만 올 초 관련법 개정으로 가구 수 제한이 300가구 미만으로 확대됐다. 사업 승인 대상도 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화됐고, 업체당 자금지원 한도도 1500억원으로 상향되는 등 정부의 규제 완화책이 잇따랐다.

이 같은 규제 완화와 도심 내 수요가 결합되면서 실제 분양 성적도 좋은 편이다. 도시형생활주택 도입 이후 서울시로부터 가장 먼저 사업승인을 받아 지난달 말 서울 신림동에서 분양된 ‘아데나 534’의 경우 청약 경쟁률이 3.54대 1을 기록했다. 역세권을 비롯한 도심 위주로 공급되는 만큼 안정적인 임대수익률을 기대할 수 있어 퇴직자 등 노후를 준비하는 수요자 위주로 평균 5가구 이상 청약한 것으로 알려졌다.

대기업도 본격적인 공급을 서두르는 분위기다. 롯데건설은 미니아파트 브랜드인 ‘롯데캐슬 루미니’를 도시형생활주택으로 공급하기 위해 서울 도심지역을 중심으로 부지를 물색 중이다. 지난달 부동산 개발 사업 본격화를 선언한 애경그룹도 도시형생활주택 등을 중심으로 개발에 나섰다.

◇수익률 꼼꼼히 따져봐야=도시형생활주택 공급확대의 최대 걸림돌은 높은 땅값이다. 일반적으로 도심 내 주택가격은 내리는데 땅값은 그만큼 떨어지지 않아 역세권에 땅을 매입하면 수익을 내기가 쉽지 않기 때문이다. 서울에 분양된 도시형생활주택의 경우 3.3㎡당 분양가는 1400만∼1500만원대로 낮은 편이 아니다. 부동산정보업체 부동산써브 함영진 실장은 “준주택 개념 도입으로 오피스텔과 고시원 등에 대한 규제도 많이 완화될 예정이어서 상대적으로 도시형생활주택의 장점이 부각되기 힘들 수도 있다”고 말했다.

따라서 임대수익이 목적일 경우 꼼꼼한 수익률 계산이 필수적이다. 토지가격 등으로 분양 가격 상승 요인이 많기 때문이다. 고종옥 베스트하우스 대표는 “도시형생활주택 제도 도입 초기만 해도 수익률에 대한 기대가 컸지만 높은 토지 가격과 지자체마다 상이한 용적률 탓에 실제로는 기대 수익이 높지 않다”면서 “분양광고에 등장하는 예상수익률에 현혹되지 말고 금융비용과 관리비용까지 모두 포함한 수익률을 따져봐야 한다”고 조언했다. 실거주자들의 경우 기존 주택에 비해 완화된 가구 당 주차장 수(원룸·기숙사형 0.1∼0.5대)와 입지 등을 살펴보고 불편함이 없는지도 살펴봐야 한다.

또 독서실이나 고시원을 개조한 도시형생활주택의 경우 허가된 내용과 다른 용도로 분양하거나 구분등기가 아닌 지분등기 형태로 내놓을 수 있어 나중에 피해를 볼 수도 있다. 도시형생활주택은 공동주택이다. 따라서 2종 근린생활시설로 분류되는 고시원이나 독서실과 다르고 지분등기 형태로 분양받으면 일부 지분에 대해서만 소유권을 갖게 돼 매매가 쉽지 않다. 고 대표는 “최근 들어 도시형 원룸이나 생활 원룸 등 도시형생활주택과 헷갈릴 수 있는 명칭으로 편법분양하는 사례가 많다”면서 “용도를 잘 따져보고 등기 형태도 반드시 확인해야 한다”고 말했다.

김현길 기자 hgkim@kmib.co.kr