자금조달 위기 용산개발, 최악 땐 사업 중단될 수도

용산국제업무지구 개발사업이 위기에 봉착했다. 땅 주인이자 최대 투자자인 코레일이 삼성물산을 비롯한 건설사들에 지급보증을 요구하고 건설사들은 이를 거절하면서 최악의 경우 사업 중단도 예상된다.

코레일과 삼성물산 등은 27일 용산국제업무지구 개발 시행사인 드림허브프로젝트의 최대 주주인 코레일을 비롯해 삼성물산 등 10개 투자사 관계자들이 28일 자금 조달 문제를 논의할 예정이라고 밝혔다.

투자사들이 드림허브프로젝트 이사회와 별도로 자금 조달 문제를 논의하는 것은 최근 부동산 시장 냉각으로 프로젝트파이낸싱(PF)이 어렵게 된 것에 1차적인 원인이 있다. 드림허브 측은 PF가 어렵게 되면서 지난달 말까지 납부해야 할 2차 토지계약분 중도금 3000억원과 분납이자 835억원 및 4차 토지매매 계약금 3175억원 등 모두 7010억원을 코레일에 납부하지 못해 사업이 중단됐다.

더욱이 올해와 내년까지 모두 4조원이 투입돼야 하는 상황에서 1조7000억원은 대출담보가 없는 상황이다. 상황이 이렇게 되자 이번 사업에서 최대 지분을 보유한 코레일(25%)과 전략·재무적 투자자들이 삼성물산(6.4%)을 비롯한 17개 시공사들에 1조원대의 지급보증을 요청했다.

그동안 부동산 개발사업에서 관행처럼 이어졌던 재무적 투자자의 자금조달에 이은 건설 투자자의 지급 보증에 따라 시공사들에 이 같은 요청을 한 것이다. 대신 지급보증을 서는 만큼 시공 지분을 늘려주겠다고 제안했다. 코레일을 포함한 전략적 투자자와 재무적 투자자들은 이 안건을 지난 2월초 드림허브프로젝트 이사회를 통해 통과시켰다.

하지만 시공사들은 사업의 리스크가 크고 출자사들 모두가 자금 조달에 협력해야 함에도 시공사들에게만 책임을 전가한다며 반발했다. 시공사들은 가장 최선의 방법은 투자사들이 지분대로 증자를 하는 것이 최선의 방법이며 이마저도 여의치 않을 경우는 출자 지분대로 지급보증을 해야 한다는 입장이다.

또 시공지분은 건설사들끼리 결정한 사안이므로 전략·재무적 투자자들이 개입할 성질의 것이 아니라고 주장한다. 삼성물산 관계자는 “기본협약 당시 시공에 관련된 부분은 건설 투자자들이 하도록 돼 있고 기본협약상에는 지급 보증과 관련된 내용 자체가 없어 절차상의 문제가 발생할 수 있다”고 말했다.

양측의 입장이 첨예하게 대립함에 따라 당분간 사업 진척은 힘들 전망이다. 코레일 입장에서는 지난해 토지대금 중도금 미납에 대해 한 차례 납부조건을 변경하면서 사업 재개를 허용한 바 있어 더 물러서기는 힘든 상황이다. 또 시공사 입장에서도 국제회계기준(IFRS)이 도입되고 사업비가 28조원에서 31조원으로 불어나는 등 리스크가 커지는 상황에서 쉽게 지급보증에 동의할 수 없다. 드림허브프로젝트 관계자는 “투자에 대한 리스크가 문제의 핵심인 만큼 투자에 대한 확신을 줄 수 있는 상황 변화가 있지 않는 한 실마리 찾기가 쉽지 않다”고 밝혔다.

김현길 기자 hgkim@kmib.co.kr