미분양 아파트 솔깃한 광고 파헤쳐보니… 무작정 믿었다가 낭패

#1. △△건설은 경기도 수원시 ○○동에 건설 중인 아파트 잔여분을 특별 분양한다. 특별 분양분에 대해서는 분양가를 5∼10% 할인해주고 계약금 5%에 중도금 전액 무이자 융자 혜택이 있다.

#2. □□건설은 회사보유분 및 미분양 아파트에 대해 프리미엄 보장제로 분양한다. 계약자가 잔금을 완납한 뒤 3개월이 지난 시점의 시세가 분양가보다 떨어졌을 경우, 최고 5000만원 이내에서 하락한 액수만큼 보전해준다.

요즘 신문이나 광고전단에 자주 등장하는 아파트 분양 안내 유형이다. 지난해 말 쏟아진 분양물량을 미처 해소하지 못한 건설사들이 미분양아파트를 팔기 위해 내걸고 있는 각종 혜택이 눈에 띈다. 하지만 특별분양, 중도금전액 무이자, 프리미엄 보장 등의 계약조건만 믿고 무작정 계약서를 썼다간 낭패를 당할 수 있다.

◇‘프리미엄 보장제’ 과신은 금물=부동산 전문가들은 프리미엄보장과 관련된 약관의 계약조건을 꼼꼼히 따져볼 것을 강조했다. 계약내용에 따라 시세차익을 남기지 못하거나 손실이 발생할 수 있기 때문이다. 부동산정보업체 부동산써브 함영진 실장은 “약관상에 기준으로 잡은 시점과 시세가 모호하게 표현돼 있거나 기간이 명시되지 않은 경우도 있을 수 있다”면서 “계약조건이 명확하게 설정돼 있는지부터 살펴봐야 한다”고 조언했다.

또 아파트 시세가 보장금액 이하로 크게 낮아질 경우에는 손실 폭을 줄일 수 있을 뿐, 손실액 전부를 보상받는 게 아니라는 점도 유념해야 한다. 일부 업체는 집값 평가기준 시점을 입주 뒤 1년 이상으로 정해 시세가 분양가 이하로 떨어질 가능성을 낮추기도 한다. 또 차익을 보전해주는 조건도 있으나 지불해야 하는 잔금에서 아예 차익만큼 떼는 방식도 있기 때문에 계약조건을 면밀히 따질 필요가 있다.

◇‘특별분양, 특별할인’ 이유를 따져봐라=공식적인 청약 일정이 지난 뒤에는 잔여분양분에 대해 특별한 가격, 내지는 ‘발코니확장 무료 시공’등의 특혜제공에 귀가 솔깃해질 수밖에 없다. 이 경우, ‘왜 특별혜택이 제공되는 걸까’를 되짚어볼 필요가 있다. 특별분양 물량이나 특별분양분이 많이 남아있는 아파트 단지는 교통 및 입지여건이 상대적으로 떨어지는 곳이 많다. 또 층(저층), 향(向)이 좋지 못한 경우가 대부분이다.

스피드뱅크 이미영 분양팀장은 “최근에는 단지 내 필로티 구조 등이 많기 때문에 단지 앞에서 보면 2층이지만 뒤쪽에서 보면 1층처럼 보이는 곳도 있고, 창문 밖으로 옹벽 등이 가로막고 있을 수도 있다”면서 “모집공고문부터 꼼꼼하게 읽어보는 게 중요하다”고 강조했다.

중도금 전액무이자 융자 지원도 파격적인 혜택이다. 특히 실수요자에게는 좋은 조건이 될 수 있다. 하지만 이 경우에도 대출 등 잔금마련 계획을 면밀히 짜야 한다고 전문가들은 조언한다. 중도금 무이자 혜택은 몇백만원인 반면 아파트를 잘못 구입한 손실은 수천만원에 이를 수 있기 때문이다.

‘계약금 ○○만원’ 등의 정액제 조건도 마찬가지. 계약하기에 앞서 중도금 및 잔금의 대출 가능정도를 파악하는 게 우선순위다. 또 중간에 매도할 가능성이 있다면 입주가 미뤄지거나 미분양 물량이 많은 단지는 반드시 피해야 한다.

◇선착순·4순위(무순위) 모집이 뭐지?=일반적으로 아파트 분양에서 특별공급에 이어 일반 1∼3순위 순으로 청약접수가 끝난 뒤에 등장하는 용어다. 선착순 모집은 주로 소량의 미분양 물량이 남아있거나 부적격 당첨자가 발생한 경우 이뤄지는데, 분양 계약자가 동·호수를 직접 선택할 수 있다.

4순위(또는 무순위) 청약은 주로 대단지 청약에서 많이 볼 수 있는데, 순위내 청약에서 모집 가구 수를 채우지 못했을 때 쓰이는 방식이다. 동·호수 추첨 전에 건설사들이 청약의사가 있는 수요자들을 대상으로 공개적으로 청약을 받아 추첨으로 당첨자를 가린다. 청약통장은 필요 없으며 청약증거금을 내야 한다.

박재찬 기자 jeep@kmib.co.kr