서울 오피스빌딩 공실률이 33개월 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 그런데도 오피스빌딩 거래 규모는 늘어났고, 투자자들의 상업용 부동산 투자 의향도 역대 최고치로 높아졌다. 일견 상반되는 현상의 배경에는 ‘경기 불황’이 있다. 임차인들은 비교적 저렴한 외곽으로 옮기거나 면적을 줄이는 반면, 투자자들은 경기불황 장기화를 우려해 향후 기준금리가 내려갈 것이라는 기대를 하면서다.
부동산플래닛은 10일 ‘2월 서울 오피스 임대 시장 동향보고서’에서 오피스빌딩 평균 공실률이 3.06%를 기록했다고 밝혔다. 이는 지난 1월(2.83%)보다 0.23% 포인트, 지난해 2월(2.27%)보다 0.79% 포인트 상승한 수치다. 서울 오피스 공실률이 3%를 넘은 것은 2022년 5월 이래 처음이다. 주요 권역별로는 강남권역(GBD)이 3.4%로 가장 높았고, 종로와 광화문을 포함하는 도심권역(CBD)은 3.04%, 여의도권역(YBD)은 2.41%였다. 경기침체가 장기화하면서 강남권 등에서 IT 스타트업들이 문을 닫거나, 임대료가 더 저렴한 외곽 지역으로 옮기고 있다는 분석이 나온다.
다른 한편에서는 경기침체를 투자 기회로 보는 움직임이 나타난다. 글로벌 부동산서비스 기업 CBRE코리아에 따르면 최근 한국 투자자 61명을 대상으로 투자의향에 대해 설문 조사를 한 결과 ‘매입 활동 확대’ 응답 비중이 62%였다. 전년 대비 19% 포인트 상승한 수치로 관련 조사 이후 가장 높은 결과다. 매각 활동 확대 의향도 39%로 전년 대비 12% 포인트 증가했다.
금리 인하 기대감이 핵심 이유로 꼽힌다. 임대수익이 목적인 상업용 부동산은 한동안 고금리·경기침체 심화로 임차인의 영업력이 약해지고 임대료 연체와 임대수입 감소 등이 겹치면서 투자 매력도가 떨어졌다. 하지만 올해 한국은행이 기준금리를 인하(3%→2.75%)했고, 경제성장률 전망치는 하향 조정(1.9%→1.5%)하면서 추가 금리 인하 가능성을 시사해 투자자들의 기대감이 커졌다.
상업용 부동산 거래는 이미 증가세를 보인다. 알스퀘어가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 2월 서울의 업무·상업용 건물의 총거래액은 1조7693억원이었다. 이는 전월(6604억원)보다 167.9% 증가하고, 전년 동기(7048억원)보다 151% 늘어난 규모다. 거래 건수도 전월(97건) 대비 21.7% 늘어난 118건이다. 전년 동기(92건)보다는 5건 증가한 규모다.
자산 양극화도 오피스빌딩 공실률과 거래 규모에 영향을 주고 있다. GBD의 경우 중형빌딩(2000평 이상~5000평 미만) 공실률 4.44%, 중대형빌딩(5000평 이상~1만평 미만) 공실률 4.19%, 소형빌딩(2000평 미만)이 3.49%로 공실률이 높았다. 하지만 프리미엄 빌딩(2만평 이상)과 대형빌딩(1만~2만평)의 공실률은 각각 1.44%, 1.96%로 비교적 낮았다. 소위 ‘잘나가는’ 회사는 더 고급화된 건물을 찾고 어려운 회사는 외곽으로 빠지는 것으로 분석된다.
권중혁 기자 green@kmib.co.kr
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