대한민국에서 부동산이란 주거의 공간임과 동시에 주요 재산에 해당하는 재화다. 통계청에 따르면 2023년 기준 평균 가계자산은 5억2727만원인데 그중 실물자산 비중이 76.1%고, 실물자산의 93.8%는 부동산이다. 그만큼 부동산은 온 국민의 관심사다.
필자는 2013년 7월부터 2023년 6월까지 서울 등 17개 도시의 10년 동안 아파트 매매지수, 주택담보대출 금리, 주가, 소비자물가지수를 바탕으로 정권과 아파트 가격과의 관계를 조사한 적이 있다. 연구 결과를 요약하면 진보정권 시기 아파트 가격 상승률이 보수정권 시기보다 높은 것으로 나타났다. 그러나 아이러니하게도 기존 이론과 달리 이자율이 높을수록 아파트 가격이 상승하는 실증 결과가 나왔다. 진보정권에서는 주택 가격이 수요와 공급에 의해 결정되는 시장주의 이론을 실행하기보다 20여 차례 정책을 통해 부동산 안정화를 꾀했다. 이는 부작용의 풍선효과를 초래해 아파트 가격 상승을 불렀다. 이를 해결하기 위해 선행적이 아닌 집값을 잡기 위해 후행적으로 금리를 인상했기에 금리가 높을수록 집값이 상승한 것처럼 보였다.
최근 오세훈 서울시장이 잠실, 삼성, 대치, 청담 등 강남권 일부 지역의 토지거래허가제를 폐지하면서 여러 부작용이 나타났다. 해결책으로는 강남, 서초, 송파, 용산구 등 더 넓은 지역으로 토지거래허가제를 확대하는 방안이 논의됐다. 아주 짧은 기간이나마 토지거래허가제 폐지는 가격 급등을 초래했다. 투자 수요가 몰려 부동산 가격이 이상 급등한 것이다. 거기에 금융적 규제가 완화되면서 풍부한 유동성이 공급돼 투기성 거래까지 활발히 이뤄졌다. 이는 단기적인 시세 차익을 노린 투기세력을 불러 부동산 시장이 더욱 불안정해졌다.
이에 시장의 불안함을 느낀 서울시와 국토교통부는 강남, 서초, 송파, 용산구에 토지거래허가제 확대 실시 카드를 꺼내 들었다. 이를 통해 부동산 시장의 안정화를 꾀하려는 목적이었다. 그러나 토지거래허가제가 확대되면 부동산 거래가 제한되면서 전체 부동산 시장이 위축될 가능성이 크다. 특정 지역의 가격 상승을 억제하는 효과를 가져올 수 있지만 동시에 건설업체나 투자자들의 자금 흐름이 막혀 부동산 시장의 전체적인 경기가 위축될 우려가 있다.
최근 부동산 경기가 어려운 상황에서 자금 경색을 더욱 초래할 수 있는 것이다. 토지거래허가제 강화로 대규모 개발 프로젝트가 어려워져 주택공급의 차질을 불러올 것이다. 특히 용산의 국제업무지구 개발이나 국민임대주택 건설은 이번 금융 규제 강화로 사업계획을 수정해야 할 가능성이 커졌으며, 이는 지역 개발과 일자리 창출에도 큰 영향을 미칠 수 있다. 잠자고 있던 투기세력에게 상대적으로 규제가 적은 지역으로 이동할 동인을 제공한 측면도 있다. 이로 인해 다른 지역의 부동산 시장에 새로운 투기적 움직임이 일어날 수 있다.
부동산 정책은 종합예술과 같다. 어느 지역구민의 민원을 해결하는 창구로 정책을 사용한다면 생각지 못한 부작용을 초래할 수밖에 없다. 오 시장의 잠실, 삼성, 대치, 청담 지역의 토지거래허가제 폐지로 인해 부동산 시장에서의 투기성 거래와 가격 급등 등 부작용을 해결하기 위해 강남, 서초, 송파, 용산구에 토지거래허가제를 확대하면 일정한 시장 안정화를 기대할 수 있으나 단기적으로는 거래량 감소, 시장 위축 등의 부작용이 우려된다.
따라서 토지거래허가제 같은 국민적 관심사인 정책은 항상 신중에 신중을 기해야 하며, 이에 따른 후속 대책이 마련된 다음 진중하게 실시하는 것이 바람직하다. 위정자들은 신중치 못한 정책의 피해가 정책 당국이 아니라 국민에게 돌아간다는 사실을 명심해야 할 것이다.
이상근 서강대 일반대학원 부동산학과 주임교수
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