정부는 그동안 아파트에 겹겹의 규제를 가했다. 그때마다 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔로 수요가 쏠렸다. 아파트를 겨냥한 규제의 강도가 오피스텔 가격을 좌우하는 구조다. 새 정부 출범을 앞둔 지금 오피스텔 시장에는 변수가 더 많아졌다. 새 정부가 부동산 정책을 시장친화적으로 설계하면서 수익성 부동산에 대한 규제도 풀어줄 것이라는 기대가 크다.
14일 부동산 업계에 따르면 오피스텔 시장은 다음 달 출범하는 새 정부의 규제 완화에 상당한 기대를 걸고 있다. 소형 오피스텔의 주택 수 합산배제 등이 거론된다. 최근 무거워진 수익성 부동산에 대한 규제도 강도를 낮추지 않겠느냐는 분석이 무게를 얻는 분위기다.
최근 들어 오피스텔에 대한 규제는 강화됐다. 그동안 아파트에 적용됐던 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 40%’ 규제를 오피스텔에도 적용키로 했다. 원래 2023년에 시행키로 예정했던 시점을 지난 1월로 앞당겼다. 아파트 규제가 무거워지면서 ‘대체재’로 주목받던 오피스텔에 불어닥친 광풍을 좌시하지 않겠다는 신호였다.
시장에선 새 정부가 이런 규제의 방향성을 되돌린다고 관측한다. 과거에 오피스텔은 소형 평형 위주로 거래됐다. 임대사업을 위한 목적이었다. 하지만 문재인정부 들어 아파트 가격이 치솟으면서 중대형 오피스텔에 실거주 수요가 몰렸다. 정부에서 대출규제 강화를 예고하자 규제를 시행하기 전에 오피스텔을 사겠다는 ‘막차 수요’가 청약시장을 뜨겁게 달구기도 했다. 지난해 11월 초 경기도 과천에서 청약을 진행한 ‘힐스테이트 과천청사역’은 89실(84㎡) 모집에 12만4426건의 접수가 몰렸다. 평균 경쟁률은 1398대 1에 이르렀다.
대출규제 시행 이후에도 열기는 쉽사리 꺾이지 않았다. 한국부동산원에 따르면 올해 2월 서울 오피스텔 매매가격지수 변동률은 40㎡ 이하의 경우 보합(0.00%)을 기록했다. 40㎡ 초과~60㎡ 이하의 변동률은 0.10%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 0.22%, 85㎡ 초과는 0.31%였다. 오피스텔 가격은 지난해 하반기에 85㎡ 이상 평형이 매월 1% 넘게 상승하는 등 상승세였다. 올 들어서 상승 폭은 줄었지만 대형 평형 위주로 꾸준히 가격이 오르고 있다. 같은 기간 아파트는 서울의 거의 모든 지역에서 보합 내지 내림세로 돌아섰다.
다만 오피스텔 가격은 아파트 규제완화 여부에 늘 영향을 받는다. 새 정부에서 오피스텔 시장의 가격 등락을 예측하려면 고차방정식을 거쳐야 하기에 예측하기 어렵다. 전문가들은 일단 새 정부에서 아파트 규제를 대폭 완화하면 어떤 형태로든 입김이 미칠 수밖에 없다고 진단한다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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