서울시가 집값 과열을 막기 위해 10개월 만에 다시 토지거래허가구역을 지정한 데 대해 시장의 평가는 엇갈렸다. 효과를 보기 어렵다는 쪽은 서울 국제교류 복합지구 인근에 토지거래허가구역을 지정해도 신고가가 속출했던 사례를 들었다. 재건축 아파트 단지를 콕 집어 토지거래허가구역으로 지정한 만큼 단기 효과는 분명히 나타나리라는 낙관론도 만만찮았다.
서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 21일 “토지거래허가제는 토지를 보유하는 것을 제한하기 위해 쓰인 것이라서 실수요자 중심의 주택 시장에는 효과가 별로 없어 실효성도 떨어질 것 같다”며 “심리적인 거래 억제에 영향이 있겠지만 실수요자 중심의 투자 수익을 노리는 사람들에게 크게 영향이 없다”고 말했다.
서울시는 지난해 6월에도 토지거래허가구역을 지정한 바 있다. 국제교류 복합지구 지정에 따라 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성동·청담동·대치동) 집값이 뛰자 거래를 제한해 ‘갭투자’를 통한 투기 수요를 차단코자 했다. 하지만 구역 지정 이후에도 실수요자가 몰리며 신고가가 이어졌고, 풍선효과로 인근 집값도 치솟았다.
토지거래허가구역 지정에 따라 단기적으로 거래량이 감소할 거라는 반론도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “손바뀜이 있어야 가격변동이 일어나는데 거래 자체를 번거롭게 만들면 매매량이 줄어 변동 폭도 적어 보일 수 있다”고 말했다. 실제 최근 강남 재건축 단지의 집값 상승세는 아직 추세로 이어지지 않고 호가가 상승하는 수준에 그치고 있다는 분석도 있다.
행정구역 단위로 지정된 지난해 토지거래허가구역과는 달리 실효성이 높다는 평가도 나온다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “재건축 초기 단계 단지의 규제를 풀어 사업 절차가 간소화하기 때문에 가격 급등할 우려가 생긴 것인데, 이런 단지에서 거래를 최소한으로 줄이겠다는 취지로 읽힌다”고 분석했다. 단순히 집값 상승 차단을 위해 효과가 크지 않을 것을 알면서도 도입했던 지난해 사례와는 다르다는 것이다.
전문가들은 결국 재건축 마스터플랜부터 제대로 세워야 한다는 데 입을 모은다. 추상적인 개발 계획이 시장을 왜곡해 정작 공급 효과는 거두지 못하는 상황을 경계해야 한다는 것이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “앞으로 재건축을 어느 지역부터 언제, 어떻게 진행할 것인지에 대한 지침이나 기준, 원칙이 필요한데 마스터플랜이 오리무중”이라며 “균형 개발 효과가 크고 서민 주택 공급 효과가 큰 지역부터 우선 재건축을 활성화해야 하며 강남은 조금 늦게 해도 되는 곳이다”고 말했다.
조급함을 버려야 한다는 조언도 빠지지 않았다. 서 교수는 “서울시 전체에 재건축 규제 완화를 추진할 게 아니라 시군구별 단위의 순차적 재개발이 필요하다”고 지적했다. 이 책임연구원도 “서울의 다른 지역에서 하나씩 정비사업을 추진해 나가야 공급물량도 누적되고 주택 시장이 안정될 수 있다”고 분석했다.
이택현 기자 alley@kmib.co.kr
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