오는 10일 이후 계약분부터 임대차 계약갱신청구권 행사 기한이 ‘계약 만료 1개월 전’에서 ‘2개월 전’으로 한 달 앞당겨진다. 또 묵시적 갱신(자동 연장)을 하고 싶지 않은 경우에도 최소 2개월 전까진 집 주인이나 세입자에게 의사를 표시해야 한다. 핵심은 2020년 12월 10일 이전 맺은 전월세 계약이라면 기존처럼 6개월~1개월 전까지 의사 표시를 해야 하고, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약이면 6개월~2개월 전에 의사 표시를 해야 한다는 것이다.
국토교통부는 30일 계약갱신청구권 행사 기간 기준을 ‘계약 만료 6개월~1개월 전’에서 ‘6개월~2개월’로 12월 10일 이후 개정한다고 밝혔다. 앞서 개정된 주택임대차보호법이 오는 10일 시행되면서 일부 조항의 내용이 바뀌기 때문이다. 이 조항은 지난 7월 도입된 계약갱신청구권제와 별개로 개정됐던 내용이다.
현재 임대차 기간이 끝나기 6개월~1개월 전에 집주인이 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하지 않으면 묵시적 계약 갱신이 되는 조항이 있다. 이 조항 중 기간을 계약 만료 6개월~2개월로 바꾼 것이다.
당정이 계약갱신청구권제를 도입할 때 이 묵시적 계약 갱신이 가능한 기간을 계약갱신청구권 행사 기간으로 준용하도록 했다. 이 때문에 오는 10일 이후에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기한이 묵시적 계약 갱신과 연동된다.
즉 오는 10일 이후 최초로 계약되거나 갱신되는 임대차 계약은 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지는 계약갱신청구권을 행사해야 한다는 것이다. 예를 들어 지난해 2월 10일 임대차 계약을 맺어 내년 2월 10일에 계약이 만료가 되는 경우에는 2020년 12월 10일 이전에 맺은 계약이라 기존대로 1개월 전(내년 1월 10일)까지 계약갱신 관련 의사 표명을 하면 된다. 2021년 1월 10일 0시 이전까지가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기한인 것이다.
하지만 오는 10일에 신규 계약을 맺은 세입자의 경우 계약 만료 2개월 전인 2022년 10월 10일 0시 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. ‘1개월 전까지’의 기간을 계산할 때 초일불산입(첫날은 산입하지 않음) 원칙을 따른다는 점을 주의해야 한다.
세입자는 계약 갱신을 원한다는 의사 표현을 집주인에게 확실하게 하면 된다. 전화하거나 문자메시지로 의사를 전달해 의사를 표명했다는 증거를 남기면 된다. 구두로 의사를 전달할 수도 있지만, 집주인이 이를 부인하는 경우 증명하기 어려워 분쟁이 발생할 수 있다.
만약 집주인과 연락이 닿지 않는다면 우체국을 통해 내용증명을 보내는 식으로 계약갱신 의사를 전달할 수 있다. 내용증명을 보내도 집주인이 이를 수령하지 않은 경우에도 유용하다. 향후 송사가 진행된다면 집주인이 내용증명을 받지 못한 이유를 소명해야 하기 때문이다.
전성필 기자 feel@kmib.co.kr
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