지난해부터 정부는 서울 집값 안정을 목표로 8·2대책, 9·13대책 등 부동산 규제 정책을 시행했다. 하지만 관망세를 유지했던 서울 아파트값이 최근 다시 오름세를 타고 있다. 가장 좋은 대책은 시장의 원리에 입각한, 즉 정부가 관여하지 않고 시장 흐름에 맡기는 것이 가장 좋은 방법이다. 하지만 제한적인 토지, 그리고 땅을 소유해야 한다는 강한 집착을 가진 특성상, 정부가 관여하지 않고 무조건 시장 원리에 맡긴다는 것 또한 쉽지 않다. 이러한 상황에서 정부의 역할은 더욱 중요하다. 지난 정부의 부동산 대책은 일관성 없는 수준 이하의 대책이 대부분이었다. 부동산 시장이 과열되면 정부는 곧바로 식히는 대책을 내놓았고, 반대로 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙으면 정부는 곧바로 대출 많이 해줄 테니 빚내서 집사라는 식의 부동산 완화 대책들을 쏟아냈다. 국민들은 어느 장단에 맞춰 춤을 춰야 하는지 몰랐으며, 전문가조차 이해가 되지 않는 상황의 연속이었다.
최근 정부가 꺼내든 분양가상한제는 현재 대한민국 부동산 시장에서 뜨거운 감자로 부상한 형국이다. 분양가상한제로 재건축·재개발에 대한 수익성이 낮아지고 초과이익환수제로 사업이 멈춘 초기단계 재건축 단지에 타격을 주는 것은 분명한 사실이다. 하지만 정부는 시장 의견 수렴과정을 거쳐 부작용을 최소화해야 한다. 분양가상한제 실시로 인해 야기될 수 있는 가장 큰 부작용은 일시적인 분양가격 하락이며, 이에 따른 반사이익은 당연히 분양을 받은 사람이 볼 것이다. 적게는 수 대 일, 많게는 수백 대 일 경쟁을 뚫고 당첨됐지만, 모든 사람들에게 공평하게 돌아가는 혜택이 아닌 당첨된 일부 사람들만 다시 프리미엄이 붙는 혜택을 보게 될 것이다.
더 나아가 재건축·재개발은 사업성이 떨어진다는 이유로 연기하거나 포기하는 곳이 생길 것이다. 당연히 신규 아파트 공급이 줄어드는 것은 불 보듯 뻔하기 때문에 수요와 공급 법칙에 의해 장기적으론 오히려 가격이 오를 수 있다. 정부는 이 같은 부작용을 명심해야 한다. 부동산가격 안정화라는 명분 아래 부동산 대책을 던지는 것만이 능사는 아니다. 부동산 대책 하나하나에 누구도 생각지도 못한 부작용이 나올 수 있으며, 그 피해는 고스란히 정부를 위해 성실히 세금을 내는 국민들이 떠안아야 한다는 것을 잊어서는 안 된다.
허준열 투자의신 대표
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