정부는 그동안 민간주택에는 유명무실했던 분양가상한제의 내실을 다지기 위해 개정안을 마련했다고 밝혔다. 분양가의 상한선이 정해지면 높은 분양가 때문에 주변 집값까지 동반 상승해 시장 과열이 빚어지는 문제를 해결할 수 있다. 분양가상한제가 시행되면 분양가가 시세 대비 70~80% 수준이 될 것이라고 분석한다.
또한 국토교통부는 민간택지에 전면 도입하는 게 아니라 투기과열지구에만 적용하기 때문에 부동산시장에 미치는 영향이 제한적이라고 본다. 분양가상한제 개선 배경과 효과를 문답으로 풀었다.
-분양가 상한제 개선 배경은 뭔가.
배경에는 서울의 집값 불안 조짐이 있다. 국토부는 “서울의 아파트 가격은 지난해 11월 2주부터 32주간 하락했지만 올해 6월 4주 보합세로 전환한 뒤 7월 1주부터 34주 만에 상승세로 전환했다”며 “최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았다. 분양가 상승이 인근 기존 주택의 가격 상승을 이끌어 집값 상승을 촉발할 우려도 존재한다”고 진단했다.
-분양가상한제 개선에 따른 기대 효과는.
정부는 분양가상한제를 확대하면 집값이 전반적으로 낮아진다고 관측한다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “분양가상한제 시행 시 분양가는 시세의 70~80% 수준으로 낮아질 것으로 분석된다”고 밝혔다. 분양가상한제를 도입하면 시세와 상관없이 토지비, 기본형 건축비 등을 바탕으로 분양가를 정하기 때문에 ‘가격조정자’ 역할을 하는 셈이다.
국토부에 따르면 2007년 분양가상한제를 전국에 도입한 후 2014년까지 서울 집값은 안정세를 유지했었다. 반면 분양가자율화가 시작된 2015년부터 시장은 과열양상에 접어들었다. 이 실장은 “2007~2014년 전국 주택의 평균 상승률은 1.13%, 아파트는 0.37%였지만 2015~2018년의 경우 주택 전체는 4.15%, 아파트는 5.67% 올랐다”고 말했다.
-분양가상한제 도입 시 공급 위축, 품질 저하 등 부작용 발생하나.
국토부는 분양가상한제 도입 시 공급이 위축된다는 우려는 ‘과도한 전망’이라고 본다. 수도권 30만 가구 공급대책을 이미 마련한 데다 주택 공급은 안정적으로 유지될 것이기 때문이다. 이 실장은 “분양가상한제는 시장 과열이 우려되는 지역에 한해 선별적으로 시행돼 영향이 제한적”이라고 강조했다.
분양가상한제로 주택의 질이 떨어지는 문제도 없다고 본다. 이 실장은 “분양가상한제는 건축비를 최신 기술·자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수준으로 책정하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요비용도 인정하고 있다”고 말했다.
-재건축·재개발 단지에도 적용되나.
관리처분인가를 받았더라도 분양 승인을 받기 전이라면 분양가상한제를 적용한다. 최초로 입주자모집 승인을 신청한 단지로 적용 단계를 앞당긴 것이다. 관리처분인가 단계는 분양 관련 사실관계가 확정된 상태가 아니기 때문이다. 국토부는 “관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익”이라고 설명했다.
-분양가상한제 지역은 언제 지정되나.
정부는 개정안 입법예고를 거쳐 오는 10월 중 확정할 방침이다. 유예기간을 별도로 두지 않고 곧바로 시행한다. 이후 거래량과 가격 등 시장 상황을 종합 고려해 주거정책심의위원회에서 어느 지역을, 언제 대상으로 지정할지 확정한다. 이 실장은 “지정 시점을 특정하기 어렵다. 시행령 이후 상황을 지켜봐야 한다”고 말했다.
세종=전성필 기자 feel@kmib.co.kr
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