민간택지 분양가상한제 발표가 초읽기에 들어가면서 서울 부동산 시장이 폭풍전야다. 지역별, 종류별, 건축연령별 각 단지의 이해득실이 엇갈리면서 각종 지표도 제각기 난립하는 추세다.
KB부동산 리브온의 지난주 주택시장동향에 따르면 서울 아파트값 상승률은 0.11%를 기록하며 8주 연속 상승곡선을 유지했다. 서초, 마포, 동대문, 광진, 성북 등 주요 지역 입주 5년 이하 신축을 중심으로 상대적 강세를 보였지만, 분양가상한제에 대한 우려로 시장심리지수는 상승세가 꺾였다.
부동산114를 비롯한 각종 매매거래량 분석에 따르면 현재 시장가격 상승의 기저에는 5년 이하 소형 아파트의 높은 거래 비중이 자리하고 있다. 전문가들은 민간택지 분양가상한제가 확대 적용될 경우 신축 단지들이 가장 큰 반대급부를 얻을 것으로 예상하고 있다. 새 아파트 선호 현상이 여전한 상황에서 분양가 제한으로 공급이 위축되면 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 인기 지역 신축 단지로 몰릴 수밖에 없어서다.
지난주 한국감정원 시계열 통계에서도 서울 아파트 가운데 준공 5년 이내 신축 매매가격이 0.09% 뛴 것으로 확인된다. 지난해 11월부터 8개월 연속 하락세가 지속됐으나 지난달 초 김현미 국토교통부 장관이 분양가상한제 도입을 공론화한 이후 상승 전환해 4주째 오르고 있다.
기존 아파트는 분양가상한제의 직접 영향을 받지 않는 데다 상한제 시행으로 서울시내 집값은 더 오를 것이라는 관측에 무게가 실린 데 따른 시장 반응으로 해석된다.
감정원 관계자는 “역세권, 뉴타운 등 신축·준신축 및 일부 상대적 저평가 단지 수요로 서울 부동산 상승세가 지속되고 있다”며 “반면 강남 주요 재건축 단지는 대체로 보합세”라고 설명했다.
재건축·재개발 시장은 확연히 분위기가 한풀 꺾였다. 분양가상한제 도입이 공론화된 이후 호가 상승에 제동이 걸린 가운데 추가 매수 대기자들이 정부 발표에 촉각을 곤두세우며 관망세를 유지하고 있다.
재건축 담당 업계 관계자는 “재건축을 추진 중인 조합에 ‘결국 공급 감소는 가격 상승으로 이어지게 돼 있는 만큼 사업 추진은 걱정할 필요가 없다’고 설명한다”면서도 “정부 발표를 앞두고 조합원들이 상당히 동요하고 있는 건 사실”이라고 분위기를 전했다.
시장 내 ‘재건축 단지가 시세를 견인해 왔기에 분양가상한제로 재건축 가격이 내려가면 전반적 시장가격이 일정부분 꺾일 것’이라는 관측과 ‘전반적 공급 감소가 결국 신축 단지에 대한 가격 상승 등 반사이익으로 귀결될 것’이라는 우려가 엇갈리면서 분양가상한제 발표 이후 시장 혼란은 한동안 지속될 전망이다.
정건희 기자 moderato@kmib.co.kr
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