최근 서울 등 수도권과 비수도권 간 집값 격차가 벌어지면서 부동산 시장이 과열되고 금융이 불안해지는 등 위험도가 높아지고 있다는 한국은행의 진단이 나왔다.
한은이 25일 내놓은 금융안정 보고서에 따르면 지난 4월 말 기준 서울 집값은 2023년 1월 대비 16.1% 상승했다. 강남으로 지역을 한정하면 주간 상승률은 0.7%로, 연간으로 환산할 경우 약 30%에 이른다. 수도권 전체로는 9.6% 상승이다. 반면 같은 기간 비수도권은 1.7% 하락했다.
지난해 비수도권 인구가 0.29% 감소하는 동안 수도권 인구는 0.43% 증가하면서 주택 수요가 늘어난 데다 기준금리 인하기와 맞물리면서 주택 가격 상승 압박이 커진 것으로 분석된다. 실제 지난 4월 수도권 주택 거래량은 3만4000호로 최근 23년(2010년 1월~2025년 4월) 장기 평균치와 같았다. 비수도권(3만2000호)은 이를 밑돌았다.
이에 따라 서울 주택시장위험지수도 지난 1분기(1~3월) 말 0.9까지 상승해 문재인정부 집값 급등기인 2022년 2분기 말(1.01) 이후 최고치를 기록했다. 이 지수는 서울 아파트 가격이 전국 대비 얼마나 높은지 등을 바탕으로 산출하는데 한은은 이를 바탕으로 서울 집값에 얼마나 거품이 끼어 있는지 판단한다. 1분기 말 서울의 소득대비주택가격비율(PIR)은 10.1배로 최근 13년(2012~2025년) 장기 평균치(9.2배)를 웃돌았다. 장정수 한은 금융안정국장은 “이 지수는 2분기(4~6월) 더 올랐을 가능성이 크다. 서울 집값 상승 속도가 과도하게 빨라 엄중히 보고 있다”고 말했다.
한은은 대책으로 정책대출이 집값 상승을 부채질하지 않도록 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함하자고 제안했다. 보고서에 따르면 2018~2019년 버팀목전세자금대출 등 전세 관련 정책대출 상품 공급이 확대됐는데 이는 코로나19 이후 경제 위기를 막으려는 정부의 양적완화 정책과 맞물리면서 집값 상승의 배경이 됐다. 2023년 특례보금자리론 등 구매 관련 정책대출 상품이 나오면서 이 같은 현상은 심화됐다.
모든 정책대출 상품이 DSR 규제 대상에 포함되면 전체 가계대출 잔액에서 규제를 받는 비중이 5.6% 포인트 상승해 집값 상승을 억제할 수 있다는 게 한은의 설명이다. 문용필 한은 안정분석팀장은 “DSR 규제를 받는 대출은 전체 가계대출 잔액 중 45%에 불과하다”면서 “취약층이나 실수요자의 주거 안정을 해치지 않는 선에서 정책대출을 DSR 규제에 단계적으로 포함하는 방안을 검토해야 한다”고 말했다.
김진욱 이의재 기자 reality@kmib.co.kr
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