전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 ‘역전세’ 공포가 확산되면서 정부가 이와 관련한 대출 규제 완화 방안을 검토하는 데 착수했다. 전세보증금 반환 목적으로 받은 대출에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 완화하는 방안이 거론되고 있다. 다만 가계부채 증가 우려 등 부작용도 만만치 않을 것으로 보여 금융당국의 고민은 깊어지고 있다.
전세금 반환 대출에 대한 규제 완화는 지난달 원희룡 국토교통부 장관과 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 제도 개선 필요성을 제시한 발언을 연이어 내놓으면서 공식화됐다. DSR 규제는 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율을 뜻하는 지표다. 소득이 적은 은퇴 세대는 소득 기준으로 대출을 제한하는 DSR 규제에 대출이 막히는 경우가 많다.
문제는 DSR 규제 완화로 예상되는 부작용이 적지 않다는 점이다. 우선 최근 상승세로 전환한 가계부채 증가 우려가 있다. 지난 4월 전체 금융권 가계대출은 전월 대비 2000억원 늘었다. 지난해 8월 이후 나타난 증가세다.
세입자에게 다시 부담이 떠넘겨지는 부작용이 발생할 가능성도 있다. 규제 완화가 이뤄지면 기존 세입자는 보증금을 돌려받을 가능성이 커지지만, 그다음 세입자는 은행 선순위 근저당권이 과도하게 잡힌 주택에 살아야 하는 문제가 있다. 만약 집주인이 자금 사정에 문제가 생기면 새로운 세입자는 은행 선순위 채권에 밀려 전세보증금을 떼일 수 있다.
‘갭투자’를 한 이들을 정부가 나서서 도와준다는 비판 여론도 있다. 역전세는 기본적으로 사적 거래에서 발생한 문제인 만큼 임차인에게 돌려줄 전세금이 없는 임대인은 다른 자산을 처리하는 등 방식으로 스스로 해결해야 한다는 지적이다. DSR 적용을 완화하는 것은 다시 전세 가격이 오를 때까지 버티도록 정부가 시간을 벌어주는 것 아니냐는 비판을 초래할 수도 있다.
DSR 규제가 점차 ‘누더기 규제’가 되는 데 대한 비판의 목소리도 커지고 있다. 이미 DSR 규제에 대한 예외가 많은 상태다. 전세사기피해특별법은 피해자 주거안정을 위해 주택담보대출의 DSR 적용을 4억원까지 배제하며, 특례보금자리론의 경우 완전 배제한다. 주택담보대출 만기 연장·대환 시 기존 대출 시점의 DSR을 적용하는 대책도 1년간 한시적으로 시행 중이다.
정부는 역전세 문제의 상당 부분이 시장에서 자율적으로 해소될 가능성에 기대를 걸고 있다. 정부 한 관계자는 “평균적으로 역전세 금액은 수천만원 수준”이라며 “최근 시장은 자율적으로 역전세 문제에 적응해나가고 있는 과정에 있다”고 말했다.
결국 DSR 규제 완화 대상이 될 ‘선의의 임대인’을 가려내기 위한 조건 설정 등 별도 장치를 어떻게 마련할지가 관건이 될 전망이다. 금융당국 관계자는 “특별한 사례에 대해서만 ‘미세 조정’을 하는 것일 뿐 DSR 유지라는 정책 기조에는 변화가 없다”고 강조했다.
신재희 기자 jshin@kmib.co.kr
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