서울에서 중저가 아파트값이 매섭게 오르고 있다. 최근 전세난으로 중저가 아파트를 매매하려는 수요가 크게 늘면서 중저가 아파트의 인기가 오른 탓이다. 이 때문에 올해 들어 중저가 아파트가 몰려있는 서울 한강 이북 아파트값 평균 상승률이 한강 이남 아파트값 상승률을 12년 만에 앞지를 전망이다.
3일 KB국민은행 부동산 리브온 월간 KB주택가격동향 시계열 지수 통계에 따르면 올해 1~11월 서울 한강 이북 14개 구 아파트값의 평균 상승률은 12.79%로 나타났다. 한강 이남 11개 구 평균 상승률인 10.56%보다 2.2% 포인트 높았다.
아직 12월 한 달이 남았지만, 역대 월간 상승률 추이 등을 고려하면 서울 강북 지역의 아파트값 연간 상승률은 강남보다 높을 전망이다. 강북이 강남보다 아파트값 상승률이 높은 것은 2008년 이후 12년 만이다. 2008년 당시 강북 아파트값은 9.36% 상승했던 반면 강남 아파트값은 1.94% 하락했었다.
또 올해 11월 서울 아파트 평균가격의 5분위 배율은 4.0으로 나타났다. 이는 2015년 12월(4.0) 이후 가장 낮은 수치다. 5분위 배율은 아파트 가격 상위 20% 평균(5분위 가격)을 하위 20% 평균(1분위 가격)으로 나눠 나타낸 값이다. 배율이 낮을수록 고가 아파트와 저가 아파트 간 가격 차이가 줄었다는 것을 의미한다. 저가 아파트 가격이 급격히 상승하면서 가격 차이가 줄어든 것으로 풀이된다.
특히 서울 아파트 하위 20% 평균 가격은 4억6720만원으로 전달보다 1082만원 상승했다. 반면 같은 기간 상위 20% 평균 가격은 18억8619만원으로 3409만원 하락했다.
올해 들어 서울의 아파트값 상승률은 3월까지만 해도 강남이 강북보다 높았다. 하지만 4월부터는 강북이 강남을 앞지르기 시작했다. 4월과 5월은 부동산 보유세 과세 기준일(6월 1일)과 양도소득세 중과 유예 기간 종료일(6월 30일)을 앞둔 시점이라 강남권 고가 아파트를 중심으로 매물이 증가하고 가격이 하락한 것으로 풀이된다.
지난 6월부터는 서울에서 30대 이하의 ‘패닉 바잉’(공황 매수)이 급증한 시기였다. 자금력이 상대적으로 떨어지는 젊은 층의 수요가 중저가 아파트로 쏠리면서 강북 아파트의 가격이 상대적으로 많이 올랐다. 지난 8월부터는 새 임대차법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행 여파 등으로 전세난이 심화했고, 강북의 중저가 아파트 매수세가 더 거세졌다.
강북 아파트는 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 강남보다 높은 데다 상대적으로 고가 주택이 많은 강남 아파트 매매를 하기엔 정부의 대출 규제가 진입 장벽으로 작용한 셈이다. KB통계 기준 지난달 서울 아파트 전세가율은 강북이 56.7%, 강남이 54.4%다. 실제로 지난 10월 기준 서울에서 전달 대비 아파트 매매 거래가 많이 늘어난 곳은 종로구(120.6%) 강북구(53.8%) 중랑구(43.7%) 도봉구(43.6%) 등의 순으로 강북권이 상위권을 차지했다.
박원갑 전문위원은 “서울 강북권 아파트값의 상대적 강세에는 주택 시장에서 젊은 세대가 핵심 수요층으로 떠오른 점과 전세난이 직접적인 영향을 미쳤다. 강북 아파트 강세 추세는 내년 상반기까지는 진행될 가능성이 있다”고 분석했다.
전성필 기자 feel@kmib.co.kr
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