구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관의 ‘미국은 보유세 1%’ 발언에 대해 기재부가 “공식 입장이 아니다”고 해명했지만 보유세 인상론의 여진은 이어지고 있다. 부동산 시장 안정과 조세 형평을 둘러싼 논의가 다시 달아오른 가운데 한국의 보유세 실효세율은 경제협력개발기구(OECD) 평균(0.33%)의 절반에도 못 미치는 0.15%로 나타났다. 다만 최근 실효세율을 높인 주요국 사례를 살폈을 때 보유세 인상으로 집값을 잡을 수 있다는 단순 등식은 성립하지 않는다는 시각도 있다. 전문가들은 세율 조정보다 공급 여건과 유동성, 금리 등 시장 변수를 종합적으로 고려해야 한다고 지적한다.
강영규 기재부 대변인은 21일 국민일보와의 전화통화에서 “부동산 세제 관련 연구용역은 보유세에 한정하지 않고 취득·보유·양도세 간 정합성을 종합 검토하는 방식이 될 것”이라며 “세제 체계 전반의 합리화를 위한 방향”이라고 말했다. 전날 구 부총리 발언을 둘러싼 논란에 대해 “(세제개편안은) 연구용역을 통해 마련하겠다”고 밝힌 데 이어 그 방향성을 다시 한번 짚은 것이다.
민간 비영리 연구단체인 ‘토지+자유연구소’가 지난달 30일 발표한 ‘OECD 국가 부동산 보유세 실효세율 분석’ 보고서에 따르면 2023년 기준 한국의 보유세 실효세율은 0.15%로 비교 가능한 회원국 30개국 중 20위다. 이는 회원국의 부동산 세수 총액을 민간 부동산 자산가치 총액으로 나눠 계산한 것으로, OECD 회원국 평균은 0.33%다.
한국의 보유세 부담이 상대적으로 낮은 건 맞지만 최근 실효세율을 높인 주요국 사례를 봤을 때 보유세 인상이 반드시 집값 안정으로 이어진 것은 아니었다. 팬데믹 이후 집값 급등과 정부 재정지출 확대가 맞물리며 보유세 실효세율을 인상한 나라는 미국과 영국, 캐나다다.
미국은 2022년 0.81%에서 2023년 0.83%로 실효세율이 올랐지만 집값은 오히려 올랐다. 연방주택금융청(FHFA)이 발표하는 주택가격지수는 2022년 4분기부터 2023년 4분기까지 6.5% 상승했다. 주거비(월세 및 자가거주비 포함)도 같은 기간보다 6.2% 올랐다. 실효세율 인상보다 주택 공급 부족과 지역별 수요 격차가 집값과 주거비에 더 큰 변수로 작용했다는 분석이 뒤따랐다.
캐나다는 외국인 구매 제한, 비활용 주택세(UHT) 등 규제 강화와 일부 지방세 조정으로 전국 평균 실효 보유세율이 2022년 0.64%에서 2023년 0.66%로 소폭 인상됐다. 그러나 캐나다모기지주택공사(CMHC) 보고서에 따르면 이 기간 밴쿠버·토론토 지역 임대아파트 임대료는 오히려 6~8% 올랐다. 영국 역시 같은 기간 0.67%에서 0.72%로 실효세율을 올렸지만 효과는 미미했다. 영국 통계청(ONS)이 발표한 2023년 전국 주택가격은 전년 대비 -1.4% 하락에 그쳤다.
박훈 서울시립대 세무학과 교수는 “해외 사례를 보더라도 보유세 인상만으로 집값이 안정된다고 보기는 어렵다”며 “통화량, 공급, 외국자본 유입 등 다양한 요인이 작용한다”고 말했다. 그는 “캐나다의 경우 과거 홍콩 반환 이후 중국 자본 유입으로 집값이 급등한 전례가 있고, 최근에도 외국인 투자 제한 등 추가 조치가 병행됐다”며 “결국 세율 인상만으로 시장을 설명하기 어렵다”고 덧붙였다.
조세 저항 차원에서 해외와 상황이 다르다는 지적도 나온다. 우석진 명지대 경제학과 교수는 "한국의 보유세는 지방세 구조가 복잡해 세금을 많이 내도 지역 서비스 개선으로 체감되지 않는 반면 미국은 주민이 낸 세금이 곧바로 지역의 공공 인프라로 돌아오는 구조라 납세 저항이 훨씬 낮다"고 말했다.
두 전문가 모두 보유세를 부동산 시장 안정을 위한 직접적 수단으로 삼는 것에 대한 우려를 드러냈다. 박 교수는 "세제는 부동산 시장이 과열됐을 때가 아니라 평온기, 즉 시장이 안정된 시기에 설계하는 것이 바람직하다"고 말했다. 우 교수는 "보유세 인상으로 시장을 조정하려는 시도는 (과거 정부에서) 이미 두 차례 실패를 겪었다"며 "세금은 자산 가격을 직접 통제하는 수단이 아니라 예측·지속 가능한 방식으로 설계돼야 한다"고 강조했다.
세종=이누리 기자 nuri@kmib.co.kr
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