지난 6·27 대출 규제로 6억원으로 줄어들었던 수도권·규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 주택담보대출(주담대) 한도가 16일부터 시가 15억원 초과 주택은 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 더 줄어든다. 1주택자의 전세자금대출도 오는 29일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에 포함된다.
정부가 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’에는 각종 대출 규제를 강화하는 내용이 촘촘히 담겼다. 공급 확대에 초점을 맞춘 9·7 대책을 내놓은 지 한 달여밖에 지나지 않았지만 집값 오름세가 멈추지 않자 더 강도 높은 수요 억제책을 내놓은 것이다. 이억원 금융위원장은 “시장 과열 신호가 커지고 있다. 안정시키기 위해 대출 수요 관리를 강화하고자 한다”고 말했다.
핵심은 15억원을 기준으로 한 규제지역 고가주택의 주담대 한도 차등 축소다. 최근 집값 상승세가 15억원 초과 고가주택에서 두드러졌던 만큼 해당 수요를 정조준한 것으로 풀이된다. 단 재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 관계없이 6억원까지 받을 수 있다.
시장 관심이 컸던 1주택자의 전세대출도 DSR 규제 대상에 포함됐다. 전국 어디든 주택을 보유한 사람이 규제지역에서 전세대출을 받을 경우 이자 상환액이 DSR에 포함된다. 전세 공급량에 영향을 줄 수 있다는 우려에도 전세대출이 갭투자(매매가와 전세가의 차액만으로 집을 매수하는 것) 및 주택가격 상승을 부추긴다는 지적에 전세대출을 DSR에 포함시켰다. 금융위는 연 소득 5000만원인 1주택 차주가 2억원의 전세대출을 받으면 DSR이 14.8% 포인트 상승할 것으로 예측했다.
향후 금리가 인하되더라도 대출한도가 늘어나는 일을 막기 위한 장치도 마련됐다. 대출한도를 산정할 때 금리 변동 위험을 반영하는 스트레스금리 하한은 연 1.5%에서 3%로 2배 높인다. 연 소득이 5000만원인 차주가 규제지역에서 금리 4%, 30년 만기, 원리금 균등분할 상환 방식의 주담대를 받는다고 가정하면 한도는 최대 4300만원 줄어든다. 같은 조건에서 연 소득이 1억원인 차주는 최대 8600만원이 깎일 것으로 예측됐다. 은행권이 주담대 영업에 매진하는 일을 막기 위한 ‘주담대 위험 가중치 하한 상향’(15%→20%) 시기는 내년 4월에서 1월로 앞당긴다.
새롭게 규제지역이 된 서울 자치구 21곳과 경기 지역 12곳에는 강화한 대출 규제가 즉시 적용된다. 무주택자와 처분 조건부 1주택자가 받는 주담대의 LTV는 70%에서 40%로 축소된다. 전세대출 보유자는 규제지역 내 3억원 초과 아파트 구매가 불가능해진다. 규제지역 내 3억원 초과 아파트 보유자도 전세대출을 받을 수 없다. 토지거래허가구역 내 상가와 오피스텔 등 비주택의 담보대출 LTV도 70%에서 40%로 내려간다.
김진욱 기자 reality@kmib.co.kr
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