부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기를 거치며 부실 위험을 피하지 못한 아파트 등 부동산 사업장이 7개월 만에 45% 증가한 것으로 나타났다. 분양 경기가 더딘 회복세를 보이면서 보증사고 리스크가 확대될 것이라는 우려가 커지고 있다.
19일 국회 국토교통위원회 소속 김학용 국민의힘 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 ‘연도별·관리단계별 분양보증 사업장 현황’에 따르면 지난 7월 말 기준 관리단계가 ‘정상’ 이하인 ‘관찰·주의·관리·경보’ 사업장 수는 157곳으로 집계됐다. 지난해 말 108곳에서 7개월 만에 45.4% 증가했다.
분양보증은 사업 주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 될 경우 계약금과 중도금 등의 환급을 책임지는 것이다. 30가구 이상 아파트 등 공동주택을 선분양할 때 분양보증은 필수다. HUG는 분양보증을 발급하고 사업장을 공정부진율과 분양부진율에 따라 ‘정상·관찰·주의·관리·경보’로 구분해 관리한다.
전체 사업장 중 정상 이하 관리단계 사업장 비중은 7개월 만에 8%에서 12.9%로 4.9% 포인트 증가했다. 3년 전엔 이 비중이 2.5%에 불과했다.
분양사고 위험이 큰 시공사 수도 증가세다. 정상 이하 관리단계 업체 수는 2020년 29곳에서 2021년 63곳, 2022년 83곳, 올해 7월 91곳으로 늘고 있다. 정상 이하 단계에 속한 업체 비중은 37.8%까지 치솟았다. 분양보증이 된 67만8469가구 중 5만3641가구가 부실 위험에 노출된 것으로 분석됐다.
고금리 기조가 이어지며 자금 조달 시장이 위축된 영향이 컸다. PF 대출은 브리지론(토지 매입과 인허가 등 건설 사업 초기에 쓰이는 단기 차입금), 본PF, 중도금대출, 잔금대출 순서로 금융이 조달돼야 한다. 하지만 돈줄이 마르면서 다음 단계로 넘어가지 못하는 사업장이 늘고 있다. 공사가 진행되더라도 원자재 가격 급등으로 수익성은 급격히 악화했다. HUG 분양보증 사고는 올해에만 9건 발생했다. 2021~2022년에는 보증사고가 한 건도 발생하지 않았다.
HUG의 자본잠식 우려도 커진 상태다. 전세보증금 반환 사고 금액이 증가하고 있는 데다 분양시장에서 보증사고가 늘면 영업비용 상승은 불가피하다. 정부는 지난달부터 주택도시기금법 시행령을 개정해 HUG의 보증 한도를 자기자본의 60배에서 70배로 늘렸지만 이마저도 안심할 수 없는 상황이다. 김 의원은 “보증 발급 중단이라는 최악의 사태를 막기 위해 구상채권 유동화 등 채권을 신속하게 회수할 수 있는 방법을 마련해야 한다”고 말했다.
임송수 기자 songsta@kmib.co.kr
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