최근 재개발·재건축 규제가 대폭 완화되면서 시장이 활기를 띠고 있다. 안전진단을 통과하는 재건축 단지들이 늘고 있고 ‘신속통합기획(신통기획)’, 소규모주택 정비사업인 ‘모아타운’ 등을 통해 개발 속도에 탄력이 붙는 모습이다.
그러나 규제 완화 흐름에 편승한 섣부른 투자는 금물이라는 게 전문가의 판단이다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “초기 재건축·재개발의 경우 사업 중단·지연 위험이 클 수 있어 투자에 주의해야 한다”고 강조했다.
김 변호사는 거칠다는 인식이 강한 탓에 여성 진출이 흔치 않던 재개발·재건축 분야에서 주목받고 있는 여성 변호사다. 그가 대한변호사협회에 전문 분야를 등록할 당시 전체 변호사 약 2만명 중 재개발·재건축 전문은 70명뿐이었다. 특히 여성 변호사는 10명도 채 되지 않았다. 김 변호사는 한국토지주택공사(LH) 공공정비사업 자문위원으로 위촉되고 재건축·재개발 관련 저서를 출간하는 등 부동산 전문가로서 두각을 보이고 있다.
김 변호사는 최근 재건축·재개발 시장에 훈풍이 부는 건 규제가 대폭 완화된 영향이라고 분석했다. 정부는 지난해 재건축 초과이익환수제, 안전진단 규제 완화를 연이어 발표했다. 서울시는 지난해 3월 아파트 ‘35층 규제’를 폐지했다. 이에 은마아파트, 잠실주공5단지 등 그간 정비계획이 통과되지 못했던 단지도 계획이 통과됐다.
다만 규제 완화에 따른 막연한 기대감으로 투자에 뛰어드는 건 위험하다는 게 그의 판단이다. 현재 남아있는 구축 단지들은 노후화가 진행되며 재건축이 필요한 상황이지만 사업성은 모호한 곳들이 많다. 용적률 인센티브 혜택을 주더라도 주변 주택 일조 침해, 공공기여를 둘러싼 지자체와의 갈등 등 문제가 발생할 수 있어 재건축이 가능한 단지는 제한적일 수 있다.
김 변호사는 “초기 재건축의 경우 정비계획을 수립하기 이전에 구체적인 부담금 등을 알기 어렵지만 재건축 기대감만으로 고평가된 사례들이 많다”며 “서울 주요 단지의 공사비가 3.3㎡당 700~800만원대를 형성하고 있는 만큼 비용 증가로 인해 재건축 수익성이 크게 떨어질 수밖에 없다는 점을 고려해야 한다”고 말했다. 오히려 분양을 노리거나 신축 매수가 더 유리할 수 있다.
그는 재개발에 대해서도 “실제로 사업이 완료된 사례가 없을 뿐 아니라 막상 구체적으로 사업성 등을 따져보면 사업이 성공하기 어려운 곳들이 상당히 많다”며 “이에 철회를 원하는 지역들도 등장하고 있다”고 전했다.
임송수 기자 songsta@kmib.co.kr
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